Το δίλημμα για αγορά ή ενοικίαση κατοικίας

Σαφές είναι πλέον το δίληµµα «Αγορά µε δάνειο ή ενοίκιο» σε όσους έχουν τη δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισµό για την απόκτηση κατοικίας, είτε µε είτε χωρίς το πρόγραµµα «Σπίτι µου». Με τις τιµές των ενοικίων στα µεγάλα αστικά κέντρα, τόσο της Αττικής, όσο και της Θεσσαλονίκης, να σηµειώνουν όλο και µεγαλύτερες αυξήσεις και την αποκλιµάκωση των επιτοκίων να συνεχίζεται από την ΕΚΤ, είναι προφανές ότι όλο και περισσότερα νοικοκυριά θα προσπαθήσουν να αποκτήσουν το δικό τους ακίνητο.

Σύμφωνα με ρεπορτάζ της Καθημερινής, με βάση τον δείκτη τιµών του Spitogatos.gr, κατά το φετινό τρίτο τρίµηνο, η µέση ζητούµενη τιµή ενοικίασης στην Αττική διαµορφώθηκε σε σχεδόν 10 ευρώ/τ.µ., ενώ στον ∆ήµο Θεσσαλονίκης σε 9,67 ευρώ/τ.µ., σηµειώνοντας ετήσια άνοδο κατά 7,8% και 10,5%, αντίστοιχα. Αυτό σηµαίνει ότι ένα διαµέρισµα 100 τ.µ. απαιτεί µεταξύ 800 και 1.200 ευρώ κατά µέσον όρο για να µισθωθεί, ανάλογα µε την περιοχή, ποσό που ασφαλώς είναι εφάµιλλο πλέον, ή ακόµα και υψηλότερο από την αντίστοιχη δόση ενός στεγαστικού δανείου.

Με βάση τα στοιχεία της IMS-FC (Individual Mortgage Solutions), του µεγαλύτερου µεσίτη πιστώσεων στην ελληνική αγορά, αυτό είναι πλέον εµφανές σε διάφορες περιοχές της χώρας.

Οπως εξηγεί ο κ. Κυριάκος Καµπούρης, ιδρυτής και διευθύνων σύµβουλος της IMS-FC, «βλέπουµε ότι σε διάφορες περιοχές της Αττικής το ενοίκιο είναι πλέον υψηλότερο από την αντίστοιχη δόση ενός στεγαστικού δανείου. Ταυτόχρονα όµως θα πρέπει να σηµειώσουµε και ότι όλο και υψηλότερες τιµές πώλησης αποτελούν εµπόδιο για όλο και περισσότερους ενδιαφερόµενους και τη δυνατότητά τους να χρηµατοδοτηθούν».

Για παράδειγµα, σε µια περιοχή όπως οι Αµπελόκηποι, ένα διαµέρισµα 80 τ.µ., ηλικίας µεταξύ 35 και 45 ετών, µισθώνεται σήµερα αντί 850 ευρώ (ζητούµενη τιµή). Η αντίστοιχη ζητούµενη τιµή πώλησης διαµορφώνεται σε 216.000 ευρώ, κάτι που σηµαίνει ότι απαιτούνται περίπου 55.000 ευρώ ιδίων κεφαλαίων από τον ενδιαφερόµενο αγοραστή, ποσό που αντιστοιχεί σε 20% της αξίας του ακινήτου (43.000 ευρώ) κι άλλα 11.000 ευρώ, που είναι τα έξοδα µεταβίβασης (εγγραφή στο κτηµατολόγιο, προσηµείωση, µεσιτικά, συµβολαιογραφικά κ.λπ.). Αποµένουν άλλα 173.000 ευρώ για χρηµατοδότηση µέσω στεγαστικού δανείου, µε τη µηνιαία δόση να διαµορφώνεται σε 828 ευρώ, λαµβάνοντας υπόψη δάνειο µε σταθερό επιτόκιο διάρκειας 10 ετών και συνολικής διάρκειας 30 ετών. Στα στοιχεία αυτά δεν έχει ενσωµατωθεί κάποιο προνοµιακό επιτόκιο, που συνήθως χορηγείται σε αξιόχρεους δανειολήπτες, το οποίο σηµαίνει ότι η τελική δόση µπορεί να είναι ακόµα χαµηλότερη.

Ασφαλώς, πριν αναλάβει κανείς τη δέσµευση αυτή, θα πρέπει να έχει προχωρήσει σε καλή αξιολόγηση των δυνατοτήτων του. Σύµφωνα µε τον κ. Παντελή Μαραβέα, αναπληρωτή γενικό διευθυντή λιανικής της Εθνικής Τράπεζας, «οι τράπεζες έχουν την πρόθεση να δώσουν στεγαστικά δάνεια, ενώ περίπου οκτώ στις 10 αιτήσεις εγκρίνονται. Ωστόσο το ποσοστό δανεισµού παραµένει χαµηλό, καθώς αρκετοί νοµίζουν ότι δεν µπορούν να πάρουν δάνειο».

Αναφορικά µε τις προϋποθέσεις, ο κ. Μαραβέας επισηµαίνει τη σταθερή απασχόληση, αλλά και την ανάγκη η δόση του δανείου να µην ξεπερνάει το 40%50% των συνολικών εισοδηµάτων του νοικοκυριού.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα στοιχεία της IMS-FC αναφορικά µε την πορεία της αγοράς στεγαστικής πίστης. Σύµφωνα µε αυτά, καταγράφεται σηµαντική επιβράδυνση της παραγωγής στεγαστικών δανείων φέτος.

Ειδικότερα, µε βάση τα στοιχεία της εταιρείας, κατά το φετινό εννεάµηνο έχουν υποβληθεί αιτήµατα χρηµατοδότησης για νέα στεγαστικά δάνεια ύψους 4,67 δισ. ευρώ, έναντι 6,52 δισ. ευρώ το αντίστοιχο περυσινό διάστηµα, χωρίς µάλιστα να υπολογίζονται (για λόγους συγκρισιµότητας) και τα επιπλέον 2,17 δισ. ευρώ αιτηµάτων που είχαν υποβληθεί πέρυσι, λόγω του προγράµµατος «Σπίτι µου» (που φέτος δεν υπάρχουν). Καταγράφεται λοιπόν µια µείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων κατά 28% φέτος, η οποία ασφαλώς θα µεταφραστεί και σε χαµηλότερες εκταµιεύσεις τους επόµενους µήνες, ιδίως κατά το πρώτο εξάµηνο του 2025.

Ηδη, πάντως, φαίνεται πως οι υψηλές τιµές πώλησης κατοικιών λειτουργούν αποθαρρυντικά για µεγάλη µερίδα ενδιαφερόµενων αγοραστών, καθώς το «κατώφλι» για την απόκτηση κατοικίας ψηλώνει συνεχώς. Ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα στοιχεία που περιλαµβάνονται στην έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) για τη χρηµατοπιστωτική σταθερότητα, που δηµοσιεύθηκαν εντός της εβδοµάδας. Με βάση αυτά, το πρώτο εξάµηνο του 2024 η µέση εκταµίευση δανείου ανήλθε σε 58.000 ευρώ, αισθητά χαµηλότερα από το αντίστοιχο περυσινό εξάµηνο, όταν είχε διαµορφωθεί σε 77.200 ευρώ. Πρόκειται για ένα παράδοξο, µε δεδοµένο ότι οι τιµές πώλησης συνέχισαν να αυξάνονται. Στελέχη της αγοράς σηµειώνουν ότι µεγάλο µέρος των αγοραστών εξακολουθεί να αγοράζει κυρίως µε χρήση ιδίων κεφαλαίων και εφόσον απαιτείται συµπληρώνει ένα µικρότερο ποσό µέσω στεγαστικού δανείου. Επίσης, αρκετοί χρησιµοποιούν τραπεζικό δανεισµό µόνο για την ανακαίνιση/επισκευή του ακινήτου που αγόρασαν. ∆ηλαδή αποκτούν ένα ακίνητο 40-50 ετών αποκλειστικά µε ίδια κεφάλαια, π.χ. αντί 100.000120.000 ευρώ και στη συνέχεια δανείζονται για να το ανακαινίσουν. Τα δάνεια αυτά επίσης χορηγούνται µέσω του τµήµατος στεγαστικής πίστης της κάθε τράπεζας και δεν έχουν διαφορά χαρακτηριστικών χρηµατοδότησης από τα κανονικά στεγαστικά, που χορηγούνται για αγορά κατοικίας.

Αλλο ένα χαρακτηριστικό είναι ότι, πλέον, τα δάνεια σταθερού επιτοκίου αποτελούν την κυρίαρχη τάση.

Οσα έχουν σταθερό επιτόκιο άνω των 10 ετών αποτελούν το 45% του συνόλου των νέων δανείων, ενώ άλλο ένα 15% αφορά δάνεια σταθερού επιτοκίου 5-10 ετών. Η µέση διάρκεια δανείου κατά την έγκριση είναι 24,3 έτη, ενώ το 44% των νέων συµβάσεων έχουν διάρκεια από 25 έως 30 έτη κι άλλο ένα 5% πάνω από 30 έτη. Ενα πρόσθετο 35% των δανείων έχει διάρκεια από 15 έως 25 έτη.

moneyreview.gr