Πως διαμορφώνεται η αγορά ακινήτων το 2022 – Μεγάλη ζήτηση για εξοχικά και ελαιώνες

Η ζήτηση για ελαιώνες στη Χαλκιδική, οι εργασιακοί νομάδες στην Πιερία και οι αλλαγές στην αγορά της Θεσσαλονίκης

Kατοικίες που «αγγίζουν» τη θάλασσα, αλλά και ελαιώνες και αγροτεμάχια για καλλιέργεια βρώσιμης ελιάς αποτελούν σημαντικό κομμάτι αγοράς ακινήτων στη Βόρεια Ελλάδα και δη στη Χαλκιδική. 

«Πωλείται ελαιώνας ξερικός, με 300 ελαιόδεντρα. Συνορεύει με αγροτικό δρόμο, παρατημένα κληροτεμάχια και ρέμα. Ιδανικός για βιολογική καλλιέργεια». Αγγελίες όπως αυτή φαίνεται πως έχουν σήμερα μεγάλη απήχηση στη Χαλκιδική, όπου μία στις πέντε αγοραπωλησίες ακινήτων αφορά την τελευταία δεκαετία σε αγροτεμάχια, με στόχο την καλλιέργεια βρώσιμης ελιάς ή -σε μικρότερο βαθμό- ήδη υφιστάμενους ελαιώνες, όπως υποστηρίζει,  ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών, Γρηγόρης Στιβαχτάρης.

«Από τη ζήτηση που υπάρχει και σήμερα στη Χαλκιδική, ποσοστό 15%-20%, αφορά ακριβώς τέτοια ακίνητα», επισημαίνει, εξηγώντας πως το αγοραστικό ενδιαφέρον προέρχεται ως επί το πλείστον από ντόπιους αγρότες, οι οποίοι θέλουν να αυξήσουν την ποσότητα της ελιάς, που στέλνουν στα εργοστάσια μεταποίησης.

Γι’ αυτό και το αγοραστικό ενδιαφέρον επικεντρώνεται, σύμφωνα πάντα με τον κ. Στιβαχτάρη, σε γεωγραφικές ζώνες της Χαλκιδικής, όπου υπάρχουν μεγάλα εργοστάσια μεταποίησης βρώσιμης ελιάς και ιδίως στην περιοχή από την Καλλικράτεια μέχρι την Ορμύλια και συγκεκριμένα κυρίως σε Ελαιοχώρια, Τρίγλια, Πορταριά, Άγιο Μάμα, Γερακινή και Μουδανιά. Υπενθυμίζεται πως η βρώσιμη πράσινη ελιά Χαλκιδικής αποτελεί Προϊόν Ονομασίας Προέλευσης (ΠΟΠ) και εξάγεται σε ποσοστό άνω του 95%, ενώ στην περιοχή καλλιεργούνται περίπου 6.000.000 ελαιόδεντρα, από περίπου 20.000 παραγωγούς, σε πάνω από 330.000 στρέμματα γης (2020).

Οι ελαιώνες και τα αγροτεμάχια που προσφέρονται για καλλιέργεια ελιάς μπορεί μεν να αντιστοιχούν σε σημαντικό κομμάτι της ζήτησης ακινήτων, αλλά δεν είναι το μεγαλύτερο, αφού το σημαντικότερο μέρος της εξακολουθεί να αφορά σε κατοικίες που «αγγίζουν» τη θάλασσα: «Εκτός από τους ελαιώνες, ζήτηση υπάρχει για τρία είδη ακινήτων: αγρούς και οικόπεδα που είναι “πρώτα στη θάλασσα”, στα οποία μπορούν να οικοδομηθούν μικροξενοδοχεία και βίλες για τουρίστες. Το επενδυτικό ενδιαφέρον εκδηλώνεται από Έλληνες και ξένους, κυρίως από Βαλκάνια, Γερμανία και Ρωσία, και αντιστοιχεί περίπου στο 10% της συνολικής ζήτησης. Το 30% της ζήτησης αφορά στο δεύτερο είδος ακινήτων, δηλαδή σε σπίτια, που είναι πρώτα ή δεύτερα στη θάλασσα. Σημαντική ζήτηση υπάρχει και για ακίνητα αξίας 50.000- 80.000 ευρώ σε παραλιακούς οικισμούς» σημειώνει ο κ.Στιβαχτάρης, σύμφωνα με τον οποίο όλα δείχνουν ότι το 2022 θα είναι καλή χρονιά. «Στόχος μας είναι να μη μείνουμε πίσω σε σχέση με το 2021 και να προχωρήσουμε συμφωνίες που “έτρεχαν” από πέρυσι, αλλά δεν ολοκληρώθηκαν λόγω της γραφειοκρατίας και εξαιτίας της αύξησής της, που έφερε η πανδημία, προκαλώντας μείωση του αριθμού των υπαλλήλων σε δημόσιες υπηρεσίες», σημειώνει.

Εργασιακοί «νομάδες» από τον Καναδά στην Πιερία;

Εργασιακοί «νομάδες» από τον παγωμένο και αραιοκατοικημένο Καναδά στην Πιερία; Σχετικό ενδιαφέρον φαίνεται πως έχει ήδη αρχίσει να εκδηλώνεται, καθώς πέρυσι υπήρξαν οι πρώτες σχετικές κρούσεις, όπως επισημαίνει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο πρόεδρος της Ενωσης Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Πιερίας, Σταύρος Δαραξής, μέλος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος (ΟΜΑΣΕ). «Πέρυσι είχαμε κόσμο από Καναδά, που σκεφτόταν να αποκτήσει μόνιμη κατοικία στην Πιερία, μεγάλα ακίνητα, και να δουλεύει από εδώ» λέει ο κ. Δαραξής και προσθέτει ότι, με βάση όλες τις ενδείξεις και ιδίως τα τηλεφωνήματα και τα emails που λαμβάνουν οι μεσίτες, το 2022 θα είναι πολύ καλύτερη χρονιά για την αγορά ακινήτων της Πιερίας, σε σχέση με πέρυσι και πρόπερσι.

«Οι άνθρωποι είναι σκασμένοι από την πανδημία. Ψάχνουν διέξοδο, δεν μπορούν άλλο την κλεισούρα και αναζητούν ένα εξοχικό σπίτι. Η Πιερία συνδυάζει όλα τα καλά. Θάλασσα και βουνό, χιονοδρομικό κέντρο, εξαιρετικό οδικό δίκτυο, αρχαιολογικούς χώρους, νοσοκομείο και κέντρα υγείας, εγγύτητα στο αεροδρόμιο της Θεσσαλονίκης, τακτικές συνδέσεις με το τρένο. Δεν είναι τυχαίο ότι πολλοί άνθρωποι κατοικούν μόνιμα στο Λιτόχωρο και τη Λεπτοκαρυά και εργάζονται στη Θεσσαλονίκη, όπου πηγαινοέρχονται με τον προαστιακό σιδηρόδρομο», σημειώνει.

Η μεγαλύτερη ζήτηση σε εξοχικές κατοικίες

Η μεγαλύτερη ζήτηση, λέει, αφορά σε εξοχικές κατοικίες, στη Λεπτοκαρυά και το Λιτόχωρο, τόσο στους πρόποδες του Ολύμπου, όσο και στην Πλάκα Λιτοχώρου, ενώ υπάρχει και επενδυτικό ενδιαφέρον από Βαλκάνιους, για μικρά ξενοδοχεία, διαμερίσματα και βίλες. «Το πρόβλημα βέβαια σε αυτή την περίπτωση είναι πως φέρνουν από τις χώρες τους συνεργεία, έπιπλα και ηλεκτρικές συσκευές, αντί να τα προμηθεύονται από εδώ» επισημαίνει ο κ.Δαραξής και προσθέτει πως οι τιμές αγοράς ακινήτων είναι αυξημένες κατά περίπου 10%, σε σχέση με το 2019.

Η Θεσσαλονίκη καταγράφεται ως επενδυτικός προορισμός για το real estate στη συνείδηση των ξένων

Θετική προοπτική για την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης «βλέπει» για το 2022 ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Θεσσαλονίκης (ΣΜΑΣΘ), Κώστας Τζάρος, επισημαίνοντας ότι η πόλη έχει αρχίσει να καθιερώνεται στη συνείδηση των ξένων ως επενδυτικός προορισμός για real estate. Ωστόσο, ο κ. Τζάρος επισημαίνει επίσης ότι η ήδη υπάρχουσα γραφειοκρατία έχει αυξηθεί σημαντικά λόγω της πανδημίας, με αποτέλεσμα -σε κάποιες υπηρεσίες- να έχει υπερδιπλασιαστεί ο χρόνος που απαιτείται για τη διεκπεραίωση των διαδικασιών, γεγονός που αν δεν αντιμετωπιστεί ενδέχεται να οδηγήσει σε κόπωση των επενδυτών.

«Η άνοδος που βλέπουμε στη ζήτηση -οι αγοραπωλησίες στη Θεσσαλονίκη εκτιμάται ότι ήταν αυξημένες κατά περίπου 14% πέρυσι- αφορά κυρίως κατοικίες. Σε μια πόλη, όπου το 8%-10% του πληθυσμού είναι φοιτητές, είναι λογικό οι περισσότερες ζητήσεις να αφορούν την ανάπτυξη κατοικίας. Επενδυτικό ενδιαφέρον υπάρχει όμως για όλα τα είδη ακινήτων. Π.χ., για γραφειακούς χώρους και ιδίως μεγάλους. Στη Θεσσαλονίκη έτσι και αλλιώς δεν είχαμε πολλούς χώρους γραφείων, αλλά αυτοί μειώθηκαν κι άλλο, επειδή πολλά ακίνητα μετατράπηκαν σε κατοικίες τύπου AirBnB για βραχυχρόνια μίσθωση. Επιπλέον, ποτέ δεν υπήρχαν μεγάλοι γραφειακοί χώροι. Είχαμε μεν χώρους για μικροεπαγγελματίες και μικρές επιχειρήσεις, εμβαδού 60-100 τετραγωνικών, αλλά τώρα έρχονται μεγάλες εταιρίες, που αναζητούν 500 τετραγωνικά και πάνω. Η τάση αυτή πιστεύω πως θα ενισχυθεί» σημειώνει, προσθέτοντας ότι ενδιαφέρον υπάρχει από μεγάλες εταιρείες και για χώρους logistics και εκτάσεις γης, καθώς το λιμάνι και το αναβαθμισμένο αεροδρόμιο, καθώς και οι οδικές και σιδηροδρομικές συνδέσεις της πόλης, δημιουργούν προοπτικές.

Σημαντικό είναι επίσης το γεγονός ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον δεν προέρχεται πλέον μόνο από τους παραδοσιακούς αγοραστές ακινήτων στη Θεσσαλονίκη -Βαλκάνιους, Ρώσους και Τούρκους- αλλά και από κεντροευρωπαίους και βορειοευρωπαίους, καθώς ζητήσεις καταγράφονται εσχάτως από Γερμανία, Αυστρία, Ολλανδία, Σουηδία και Γαλλία.

Κατά τον κ.Τζάρο, το 2022 οι τιμές αγοράς ακινήτων λογικά θα αυξηθούν -το σε ποιο επίπεδο, διευκρινίζει, συναρτάται με παράγοντες όπως οι μισθοί, τα επίπεδα της ανεργίας και η γενικότερη οικονομική κατάσταση- καθώς «οι άνθρωποι αρχίζουν να αγοράζουν ακίνητα» και οι τράπεζες εμφανίζονται πολύ προθυμότερες να χορηγήσουν δάνεια σε υποψήφιους δανειολήπτες με καλό προφίλ. Ωστόσο, δεν αναμένεται -όπως λέει- να υπάρξει ο «χαμός» της ζήτησης που προκαλεί ανισορροπίες, κάτι που σημαίνει ότι η κατάσταση ως προς τις τιμές θα χαρακτηριστεί από ισορροπία και σταθερότητα. Σταθεροποίηση «βλέπει» και στα ενοίκια, τα οποία αυξάνονταν σταθερά (στο κέντρο της πόλης) λόγω της οικονομικής κρίσης, καθώς η οικονομική δυστοκία κατέστησε ασύμφορη την παραμονή στα προάστια και τα περίχωρα της Θεσσαλονίκης για πολλούς από όσους είχαν σπίτια εκεί, με αποτέλεσμα μετά το 2015 -και μέχρι το ξέσπασμα της πανδημίας- να καταγράφονται σημαντικές μετακινήσεις πολιτών προς το κέντρο.

«Η τάση είναι ευνοϊκή, αλλά για να την αξιοποιήσουμε, χρειάζεται να μειωθεί η γραφειοκρατία. Ήδη η γραφειοκρατία ήταν μεγάλη, αφού σε μια κλασική αγοραπωλησία απαιτούνται πάνω από 20 έγγραφα, που μπορεί να αυξάνονται ανάλογα με το ιστορικό ενός ακινήτου, αλλά η πανδημία επιδείνωσε την κατάσταση, λόγω μείωσης προσωπικού. Στο Κτηματολόγιο, για παράδειγμα, για να καταχωρηθεί μια πράξη χρειάζονταν έξι μήνες, διάστημα ήδη μεγάλο, και σήμερα απαιτούνται 13» υποστηρίζει.

Η ανθρωπογεωγραφία του κέντρου αλλάζει και φέρνει μαζί της περισσότερες αλλαγές

Σε πολύ καλή χρονιά για την αγορά ακινήτων της Θεσσαλονίκης θα εξελιχθεί το 2022, αν δεν υπάρξουν απρόοπτα λόγω πανδημίας, όπως εκτιμά μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο μεσίτης Κώστας Γεωργάκος, πρόεδρος του Παρατηρητηρίου Τιμών και Εκτιμήσεων Ακίνητων Νοτιοανατολικής Ευρώπης. Η νέα χρονιά υπόσχεται θετικές εξελίξεις και περισσότερη ισορροπία, καθώς ανανεώνεται η «όρεξη» των ιδιωτών για αγορές, ενώ αρχίζουν να ομαλοποιούνται μια σειρά από συνθήκες, που είχαν προκαλέσει έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων και κατακόρυφη άνοδο των ενοικίων στο κέντρο της πόλης.

«Τα τελευταία 10-12 χρόνια δεν υπήρχε ανοικοδόμηση. Επιπλέον, φρέναραν λόγω πανδημίας οι πωλήσεις/πλειστηριασμοί που είχαν δρομολογηθεί προ κορονοϊού για χιλιάδες ακίνητα, που βρίσκονται στα χέρια τραπεζών και funds. Αντίστοιχα φρέναραν και οι προγραμματισμένες κατασκευές. Παράλληλα, άλλα 500-1000 ακίνητα πήγαν σε ΜΚΟ και πρόσφυγες. Την ίδια στιγμή, λόγω της οικονομικής κρίσης, πολλοί κάτοικοι προαστίων μετακινήθηκαν προς το πολεοδομικό συγκρότημα, για να μειώσουν τα έξοδά τους. Ο συνδυασμός όλων αυτών των παραγόντων είχε ως αποτέλεσμα να μην υπάρχουν ακίνητα προς μίσθωση στο κέντρο και τα ενοίκια να είναι σημαντικά αυξημένα, ενίοτε υπερβολικά. Το 2022 η κατάσταση εκτιμώ πως θα ισορροπήσει, γιατί όταν το μίσθωμα αυξάνεται συνέχεια, ο ενοικιαστής αρχίζει κι αναρωτιέται μήπως τον συμφέρει να αγοράσει. Επιπρόσθετα, θα μπουν στην αγορά και τα ακίνητα από τράπεζες και funds, ενώ ήδη δίνονται περισσότερα στεγαστικά δάνεια», σημειώνει.

Οι εξελίξεις των τελευταίων ετών αλλάζουν την «ανθρωπογεωγραφία» του κέντρου της πόλης, με προοπτική -κατά τον κ. Γεωργάκο- να γίνει «πιο νεανικό και business». «Εκατοντάδες, αν όχι χιλιάδες βιοτεχνικά ακίνητα, στην περιοχή από την Αριστοτέλους μέχρι τον Σιδηροδρομικό Σταθμό, συνέχισαν να ανακαινίζονται εν μέσω πανδημίας για τη μετατροπή τους σε κατοικίες, φοιτητικά σπίτια και επιπλωμένα διαμερίσματα. Πιστεύω πως το κέντρο θα γίνει πιο νεανικό και business. Θα αλλάξει η ανθρωπογεωγραφία, π.χ., κάτω από την Εγνατία δεν είχαμε πολλούς φοιτητές ή επαγγελματίες, αλλά αυτό αλλάζει και φέρνει μαζί του και άλλες αλλαγές. Σε περιοχές, π.χ., όπως η Βαλαωρίτου και τα Λαδάδικα, όπου σταδιακά θα αναπτυχθεί περισσότερο η κατοικία, δεν μπορεί να αναπτύσσεται ταυτόχρονα και η “άγρια” διασκέδαση, πολλά από τα μαγαζιά διασκέδασης ίσως χρειαστεί να αλλάξουν θέση ή χρήση ή να συμμορφωθούν σε νέους κανόνες», επισημαίνει, προσδιορίζοντας τον χρονικό ορίζοντα αυτής της αλλαγής σε μια πενταετία έως επταετία.

imerisia.gr