Αγορά ακινήτων: Από τα ψηλά της πανδημίας σε τροχιά ανώμαλης προσγείωσης παγκοσμίως
ΕΙΔΗΣΕΙΣΕΛΛΑΔΑΚΟΙΝΩΝΙΑ 18 Νοεμβρίου 2022 fonisalaminas
Εκτιμάται πως μετά την έκρηξη της πανδημίας, η αγορά ακινήτων θα υποστεί μεγάλο πλήγμα διεθνώς, σαν αποτέλεσμα της εκτίναξης του κόστους των στεγαστικών δανείων και της οικονομικής επιβράδυνσης. Η καθίζηση του κλάδου θα αποτελέσει δε, έναν ακόμη αρνητικό παράγοντα για την ανάπτυξη των οικονομιών
Στα τέλη του 2021 όλα έδειχναν ρόδινα στην παγκόσμια αγορά ακινήτων. Σύμφωνα δε, με στοιχεία του ΟΟΣΑ, οι τιμές των σπιτιών είχαν πάρει «φωτιά» στο σύνολο των 38 κρατών μελών του οργανισμού, φτάνοντας στον υψηλότερο ρυθμό ανάπτυξης που είχε καταγραφεί τουλάχιστον μέσα στα τελευταία πενήντα χρόνια!
Λιγότερο από ένα χρόνο μετά, η εικόνα έχει αλλάξει άρδην, όπως εξηγούν σε αναλυτικό τους άρθρο και οι «Financial Times». Οι ιδιοκτήτες ακινήτων πιέζονται από την κάθετη αύξηση στο κόστος της αποπληρωμής των στεγαστικών τους δανείων, ενώ οι επίδοξοι αγοραστές βρίσκονται αντιμέτωποι με τιμές ακινήτων που ανεβαίνουν με ρυθμό ταχύτερο από τα εισοδήματα τους. Την ίδια ώρα, στην παγκόσμια αγορά η κρίση που πυροδοτεί η εκτίναξη του κόστους ζωής όλο και βαθαίνει.
Αλλαγή τοπίου
Παράγοντας-κλειδί για την αλλαγή του τοπίου στάθηκε φυσικά το οικονομικό σοκ που πυροδότησε η ρωσική εισβολή στην Ουκρανία. Ο πληθωρισμός ανέβηκε στα ύψη και οι μεγάλες κεντρικές τράπεζες αναγκάστηκαν σε δυναμική σύσφιγξη της νομισματικής τους πολιτικής προκειμένου να σταθεροποιήσουν τις τιμές. Διεθνείς αναλύσεις δε, όπως του ΟΟΣΑ θεωρούν πως αναπόφευκτα και οι πραγματικοί μισθοί θα μειωθούν σημαντικά, από την επόμενη χρονιά.
Κάπως έτσι η έκρηξη που προκάλεσε η πανδημία στην αγορά ακινήτων, τουλάχιστον στις πλουσιότερες χώρες, πιθανότατα θα δώσει της θέση της σε μια ευρεία καθίζηση της. Κάτι που βεβαίως θα ασκήσει με τη σειρά της νέες πιέσεις στις αποδυναμωμένες οικονομίες.
Σύμφωνα με στοιχεία της Oxford Economics, σχεδόν όλες οι αναπτυγμένες χώρες περιμένουν οικονομική επιβράδυνση την επόμενη χρονιά συνάμα με την πλέον εκτεταμένη απομείωση στο ρυθμό αύξησης των τιμών των ακινήτων τουλάχιστον από το 2000.
Πρόκειται για μια εκτίμηση που συμμερίζεται και το ΔΝΤ, το οποίο στις προβλέψεις του προειδοποιεί πως η παγκόσμια αγορά ακινήτων βρίσκεται σε κρίσιμο σημείο. Στην πρόσφατη έκθεση του διεθνούς οργανισμού για τα επίπεδα της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας παγκοσμίως επισημαίνεται πως, η επιθετική σύσφιγξη της νομισματικής πολιτικής από τις κεντρικές τράπεζες, η εκτίναξη του κόστους δανεισμού και οι περιορισμένες δανειοδοτήσεις θα οδηγήσουν σε κάθετη πτώση των τιμών των ακινήτων.
Στο χειρότερο από τα σενάρια του, το ΔΝΤ «βλέπει» τις πραγματικές τιμές των σπιτιών να πέφτουν κατά 25% μέσα στα επόμενα τρία χρόνια στις αναπτυσσόμενες οικονομίες και κατά 10% στις ανεπτυγμένες οικονομίες.
Επιβάρυνση των ρυθμών ανάπτυξης
Η καθίζηση στην αγορά ακινήτων θα πυροδοτήσει ένα ακόμη αρνητικό ντόμινο για τον κατασκευαστικό κλάδο και όλους τους συναφείς κλάδους, επιβαρύνοντας την οικονομική δραστηριότητα, τα επίπεδα δαπανών και άρα την οικονομική ανάπτυξη συνολικά.
Σύμφωνα με τον Άνταμ Σλέιτερ, επικεφαλής οικονομολόγο της Oxford Economics η καθίζηση της αγοράς ακινήτων θα στερήσει επιπλέον 0,2 ποσοστιαίες μονάδες από τους ρυθμούς ανάπτυξης της παγκόσμιας οικονομίας.
Η «μόλυνση» της οικονομίας από την κρίση στην αγορά ακινήτων είναι κάτι που είναι ήδη ορατό στην Κίνα, όπου η οικονομία ήδη από πέρυσι «έτρεξε» με τον χαμηλότερο ρυθμό ανάπτυξης εδώ και δεκαετίες. Και η κατάσταση στον κλάδο δεν έχει βελτιωθεί με αποτέλεσμα να έχει εκτοξευτεί στην κορυφή των προτεραιοτήτων της κινεζικής κυβέρνησης, όπως επιβεβαίωσε και ο πρόεδρος Σι Τζινπίνγκ, κατά το πρόσφατο συνέδριο του κομμουνιστικού κόμματος, στο οποίο παρατάθηκε η θητεία του.
Ακριβά μου επιτόκια
Ο μεγαλύτερος παράγοντας για την επιβράδυνση της αγοράς ακινήτων είναι σαφώς η άνοδος των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων.
Στις ΗΠΑ, τα επιτόκια των 30ετών δανείων κυμαίνονται γύρω στο 7%, ήτοι δηλαδή σε υπερδιπλάσια επίπεδα σε σχέση με πέρυσι και στο υψηλότερο σημείο από το 2008, σαν αποτέλεσμα της δυναμικής σύσφιγξης της νομισματικής πολιτικής από την Federal Reserve. To δε, μέσο κόστος μιας μηνιαίας δόσης δανείου ξεπερνά πλέον τα 2.600 δολάρια, από 1.700 δολάρια πέρυσι.
Η ίδια εικόνα συναντάται σε πολλές ακόμη χώρες διεθνώς, από την Αυστραλία μέχρι τον Καναδά και από τη Βραζιλία μέχρι βεβαίως την Ευρωζώνη, δημιουργώντας συνθήκες που είναι βέβαιο ότι θα πιέσουν καθοδικά την αγορά και τις τιμές των ακινήτων.
Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, σε ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων, μια αύξηση του επιτοκίων των στεγαστικών δανείων κατά 1% αναλογεί περίπου σε μια πτώση κατά 9% στις τιμές των ακινήτων και σε μια πτώση κατά 15% στις επενδύσεις στην αγορά ακινήτων για μια διετία.
Σε κάποιες ευρωπαϊκές χώρες, οι υψηλές τιμές συντηρούνται από τα χαμηλά επίπεδα προσφοράς σε σχέση με την υψηλή ζήτηση. Κάτι που ισχύει για παράδειγμα με τη Βρετανία και το Λονδίνο. Όμως, ο πληθωρισμός των ακινήτων παρουσιάζει ήδη σαφείς τάσεις υποχώρησης σε χώρες όπως η Γερμανία.
Στην Ευρωζώνη, ήδη διαπιστώνεται πως οι τράπεζες απορρίπτουν όλο και πιο συχνά αιτήματα για στεγαστικά δάνεια, ενώ σκληραίνουν τους όρους για τους δανειολήπτες στεγαστικών δανείων. Τον Σεπτέμβριο τα νέα δάνεια για αγορά σπιτιού μειώθηκαν σε ποσοστό 30% σε ετήσια βάση, ενώ συνολικά για το τέταρτο τρίμηνο εκτιμάται πως η πτώση θα φτάσει στο υψηλότερο σημείο εδώ και μια δεκαετία.
Στις ΗΠΑ οι πωλήσεις σπιτιών υποχώρησαν το Σεπτέμβριο σε ποσοστό 24% σε ετήσια βάση, ήτοι πολύ κάτω από τα προ της πανδημίας επίπεδα, ενώ οι αιτήσεις για στεγαστικά δάνεια υποχώρησαν στο χαμηλότερο σημείο εδώ και 25 χρόνια.
Στη Βρετανία οι αγοραπωλησίες κατοικιών υποχώρησαν το Σεπτέμβριο κατά 32% σε ετήσια βάση και πλέον πλησιάζουν το ναδίρ της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008, ενώ η έκδοση στεγαστικών δανείων έχει περιοριστεί σημαντικά, καθώς οι μηνιαίες δόσεις έχουν υπερδιπλασιαστεί, με αποτέλεσμα χιλιάδες νοικοκυριά να βρίσκονται σε απόγνωση.
Θετικός παράγοντας η χαμηλή ανεργία
Βεβαίως, σε κάποιες χώρες η κατάσταση είναι καλύτερη, με τις αυξήσεις των τιμών να είναι πιο μετριοπαθείς, χάρη στη μικρότερη εκτίναξη των αξιών των ακινήτων και τα χαμηλότερα επίπεδα χρεών των νοικοκυριών. Τέτοιες χώρες, σύμφωνα με την Oxford Economics είναι η Ιαπωνία, η Ιταλία και η Γαλλία.
Επίσης ένα συνολικά ενθαρρυντικό στοιχείο για όλες τις οικονομίες είναι το γεγονός πως οι αγορές εργασίες παραμένουν, τουλάχιστον για την ώρα, αρκετά ανθεκτικές.
Κοινώς σε αντίθεση με παλαιότερες οικονομικές κρίσεις, αυτή τη φορά η απασχόληση δεν αναμένεται να υποστεί τόσο μεγάλο πλήγμα από την επιβράδυνση των οικονομιών. Είναι χαρακτηριστικό πως το ΔΝΤ περιμένει την ανεργία σε παγκόσμιο επίπεδο να αυξηθεί λιγότερο από μία ποσοστιαία μονάδα το 2023.
Με πληροφορίες από Financial Times – imerisia.gr
