Ευθύνες ΥΔΟΜ, μηχανικών, νομικών για μπόνους ΝΟΚ και εκτός σχεδίου δόμηση
REAL ESTATEΕΙΔΗΣΕΙΣΕΛΛΑΔΑ 29 Μαρτίου 2024 fonisalaminas
Βαρύνουσας σημασίας νομική γνωμοδότηση συνδέει την πρόσφατη απόφαση του Ε΄ Τμήματος του ΣτΕ για τα μπόνους δόμησης του ΝΟΚ με την απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση, επισημαίνοντας ευθύνες υπαλλήλων των ΥΔΟΜ, ιδιωτών μηχανικών και νομικών αλλά και διεκδικήσεις γενναίων αποζημιώσεων ιδιωτών επενδυτών, σε περίπτωση έκδοσης οικοδομικών αδειών, με βάση πολεοδομικές ρυθμίσεις, οι οποίες έχουν κριθεί από το ΣτΕ ως αντισυνταγματικές.
Η νομική γνωμοδότηση αναπτύχθηκε από την Γλυκερία Σιούτη, καθηγήτρια της Νομικής Σχολής του ΕΚΠΑ, κατεξοχήν ειδική σε θέματα πολεοδομίας και περιβάλλοντος, στη διάρκεια της συνεδρίασης του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Βάρης Βούλας Βουλιαγμένης (3Β), που συγκλήθηκε την Τετάρτη της 20ης Μαρτίου 2024 και με εισήγηση Γρηγόρη Κωνσταντέλλου δημάρχου της πόλης και Α΄ Αντιπροέδρου της ΚΕΔΕ έλαβε ομόφωνη απόφαση για μέτρα περιορισμού της δόμησης με τα μπόνους του ΝΟΚ στο δήμο 3 Β.
Ο Γρηγόρης Κωσταντέλλος Δήμαρχος Δήμου 3Β και Α΄ Αντιπρόεδρος ΚΕΔΕ εισηγήθηκε στο Δημοτικό Συμβούλιο και αποφασίτηκαν μέτρα περιορισμού της δόμησης με ΝΟΚ. Η Γλυκερία Σιούτη, καθηγήτρια της Νομικής Σχολής του ΕΚΠΑ συνέδεσε τις αποφάσεις ΣτΕ για μπόνους του ΝΟΚ και εκτός σχεδίου δόμηση και μίλησε για ευθύνες ΥΔΟΜ, μηχανικών και δικηγόρων, όπως επίσης και για απαιτήσεις επενδυτών.
ΝΕΟ: Νέα δικαστική απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Πειραιά ακυρώνει οικοδομική άδεια της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Βάρης, Βούλας, Βουλιαγμένης (3Β), κατά το μέρος που επιτρέπει την ανέγερση φυτεμένου δώματος και «αποκαθηλώνει» τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ), «ψαλιδίζοντας» επιπλέον ύψους 3,14 μέτρων στην συγκεκριμένη οικοδομή.
Οι Δήμοι στέλνουν στο ΥΠΕΝ την αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών
Η γενική εξέλιξη είναι ότι οι Δήμοι εναρμονίζονται με την ανακοίνωση, που την παραμονή των συνεδριάσεων των Δημοτικών Συμβουλίων τους εξέδωσε το ΥΠΕΝ, δίνοντας το μήνυμα ότι δεν έχουν αρμοδιότητα να προχωρήσουν μονομερώς σε αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών με τα κίνητρα στη δόμηση και τα ύψη των κτιρίων του ΝΟΚ.
Ταυτοχρόνως οι Δήμοι λαμβάνουν αποφάσεις Δημοτικών Συμβουλίων και στέλνουν στο ΥΠΕΝ εισηγήσεις τους, ζητώντας με βάση την αντισυνταγματικότητα συγκεκριμένων διατάξεων του ΝΟΚ, που έκρινε το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ και έως ότου εκδοθεί απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, όπου έχει παραπεμφθεί για τελική κρίση η υπόθεση της «δίκης του ΝΟΚ» για οικοδομικές άδεις στο Δήμο Αλίμου, να προχωρήσει το ίδιο το υπουργείο, που έχει την αρμοδιότητα, σε αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών του ΝΟΚ, με νέες κανονιστικές και νομοθετικές αποφάσεις του.
Άδειες που έχουν εκδοθεί η έχουν λάβει αναστολή δεν αναστέλλονται
Αυτό είναι το κεντρικό περιεχόμενο της ομόφωνης απόφασης που έλαβε ο Δήμος 3Β, ξεκαθαρίζοντας ότι η εισήγηση αναστολής προς το ΥΠΕΝ αφορά μόνον σε νέες οικοδομικές άδειες, και ότι για άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί η έχουν λάβει προέγκριση με τα μπόνους του ΝΟΚ δεν υπάρχει νόμιμος τρόπος να ανασταλούν.
Ανοιχτό το θέμα για εντολή αναστολής έκδοσης νέων αδειών Δημάρχου προς ΥΔΟΜ
Παράλληλα ο κος Κωνσταντέλλος ανακοίνωσε ελέγχους της ΥΔΟΜ σε όλες τις υλοποιημένες οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ στην περιοχή του από την ΥΔΟΜ του Δήμου, ενώ απαντώντας σε σχετικές ερωτήσεις δημοτικών συμβούλων, άφησε ανοιχτό το θέμα να αποφασιστεί σε επόμενη φάση, εάν ή όχι θα προχωρήσει ως Δήμαρχος σε ειδική απόφαση, με την οποία θα δίνει εντολή στις ΥΔΟΜ για αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών.
Μοντέλο Φιλοθέης, Παλαιού Ψυχικού και Εκάλης
Όπως επίσης έγινε γνωστό από τον δήμαρχο του Δήμου 3 Β και αντιπρόεδρο της ΚΕΔΕ, ανάλογες αποφάσεις λαμβάνονται και από τα Δημοτικά Συμβούλια άλλων Δήμων, όπως του Δήμου Γλυφάδας, που συνεδρίασε επίσης την Τετάρτη 20 Μαρτίου 2024 με το ίδιο θέμα. Ο ίδιος είπε ότι τις επόμενες ημέρες αναμένονται παρόμοιες αποφάσεις, που θέτουν στο ΥΠΕΝ την ευθύνη να λάβει αποφάσεις για τις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ και από τα Δημοτικά Συμβούλια άλλων 6 Δήμων της Αττικής, με τα χαρακτηριστικά κηπουπόλεων ενώ σύμφωνα με σχετική απόφαση της ΚΕΔΕ θα γίνει ανάλογη κινητοποίηση από Δήμους σε ολόκληρη τη χώρα.
Εκτενείς αναφορές έγιναν αλλώστε στη συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου 3 Β, στην ειδική νομοθετική ρύθμιση, τον Μάιο του 2023 κατάργησης των κινήτρων δόμησης του ΝΟΚ για τις Δημοτικές Ενότητες της Φιλοθέης, Παλαιού Ψυχικού και Εκάλης, που προώθησε το ΥΠΕΝ και ψηφίστηκε στη Βουλή, ως τροπολογία στο νόμο για του Δήμους (ν. 5043/2023 (Α’ 91/13.4.2023)
Με βάση αυτή τη βρύθμιση, το Διοικητικό Συμβούλιο της Κεντρικής Ένωσης Δήμων (ΚΕΔΕ) πήρε ομόφωνη απόφαση για κατάργηση των κινήτρων δόμησης στα ύψη και τις επιφάνειες των κτιρίων που προβλέπει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ), σε «όλες οι περιοχές με χρήσεις γης «αποκλειστικής κατοικίας» αλλά και το σύνολο των περιοχών που διαθέτουν τα κατά τα ανωτέρω πολεοδομικά χαρακτηριστικά» ζητώντας γενική εφαρμογή της ρύθμισης που ψηφίστηκε για τις Δημοτικές Ενότητες της Φιλοθέης, Παλαιού Ψυχικού και Εκάλης για όλους τους Δήμους που έχουν χαρακτηριστικά «κηπούπολης».
-«Οι Δήμοι οργανώνουν τις αντίστοιχες αποφάσεις, ούτως ώστε να μπορέσουμε να στείλουμε προς το υπουργείο Περιβάλλοντος ένα καθαρό μήνυμα, ότι οι πόλεις δεν μπορούν να αντέξουν αυτούς τους πειραματισμούς. Η ζημιά που έχει γίνει μέχρι σήμερα δεν μπορεί δυστυχώς να αναταχθεί. Τουλάχιστον ας την περιορίσουμε ως εδώ», είπε χαρακτηριστικά ο Δήμαρχος του Δήμα 3Β και Α Αντιπρόεδρος της ΚΕΔΕ.
Η καθηγήτρια Νομικής, για ευθύνες ΥΔΟΜ, μηχανικών και νομικών
Αξιοσημείωτη είναι η νομική άποψη, που κατέθεσε η κα Σιούτη στο Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου 3β, με βάση αναφοράς την πρόσφατη απόφαση του Ε΄ Τμήματος του ΣτΕ για τη «δίκη του ΝΟΚ», που έκρινε οικοδομικές άδειες του Δήμου Αλίμου και παρέπεμψε το θέμα για τελική κρίση στην Ολομέλεια του ΣτΕ, επισημαίνοντας αντισυνταγματικότητα συγκεκριμένων ρυθμίσεων του ΝΟΚ.
-«Για το κρίσιμο ζήτημα του αν υπάρχει υποχρέωσης συμμόρφωσης αυτή τη στιγμή, σε μία απόφαση που είναι παραπεμπτική αλλά που έχει κρίση περί αντισυνταγματικότητας», η καθηγήτρια της Νομικής Σχολής του ΕΚΠΑ, καταθέτοντας την νομική επιστημονική άποψη της, είπε επί λέξει ότι:
-«Είναι ελαφρώς πιο σύνθετο το θέμα, διότι υπάρχει προηγούμενη νομολογία Ολομέλειας του Συμβουλίου Επικρατείας και μάλιστα πολύ πρόσφατη. Αυτή που αφορά ένα θέμα που μάλλον όλοι γνωρίζετε, δηλαδή την απαγόρευση δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές εάν δεν υπάρχει πρόσωπο 25 μέτρων σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό», αναφερόμενη στην απόφαση ακύρωσης νομίμως εκδοθείσας οικοδομικής άδειας στην Πάτμο, που έχει παγώσει τις εκτός σχεδίου οικοδομικές άδειες σε όλη τη χώρα και το ΥΠΕΝ έχει ανακοινώσει ότι θα προωθήσει μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για την αντιμετώπιση του θέματος έως το 2025-26, με την ολοκλήρωση των ΤΠΣ και ΕΠΣ του πολεοδομικού σχεδιασμού. Είπε λοιπόν η κα Σιούτη ότι:
-«Mε αφορμή αυτή τη ρύθμιση, η Ολομέλεια του Συμβουλίου Επικρατείας, με πλήρη ομοφωνία όλων των μελών, λέει ότι όταν εκδίδεται μία απόφαση του Συμβουλίου Επικρατείας οφείλουν, είναι υποχρεωμένες οι Πολεοδομικές Αρχές να την τηρούν και οι ιδιώτες πια δεν μπορούν να επικαλούνται άγνοια. Διότι, όπως λέει χαρακτηριστικά η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση, «ο συνετός ιδιώτης που αιτείται την έκδοση οικοδομικής άδειας αλλά και η τεχνικοί του σύμβουλοι, δηλαδή οι μηχανικοί του και οι νομικοί του παραστάτες, δηλαδή δικηγόροι του, οφείλουν να τον ενημερώνουν». Επομένως στην πραγματικότητα, κατά την άποψή μου υπάρχει και ευθύνη των πολεοδομικών αρχών να λάβουν υπόψη τους αυτήν την απόφαση». Η κα Σιούτη συνέχισε λέγοντας ότι:
-«Διότι σκεφτείτε ότι με αυτήν την απόφαση, αν την λάβουν υπόψη υπερασπίζονται και τα συμφέροντα των επενδυτών, των ιδιοκτητών και των ατόμων. Διότι αν εκδοθεί τώρα μία οικοδομική άδεια, μετά την έκδοση της απόφασης αυτής του Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας, που επαναλαμβάνω είναι παραπεμπτική αλλά περιλαμβάνει κρίση περί αντισυνταγματικότητας. Έστω λοιπόν ότι εκδοθεί μια τέτοια άδεια και κάποια στιγμή ο γείτονας ή ένας σύλλογος καταθέσει αίτηση ακύρωσης στο ΣτΕ, δεν θα γίνει δεκτός ο ισχυρισμός του ιδιώτη, το λέει η ίδια η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ που σας προανέφερα περί δικαιολογημένης εμπιστοσύνης και ασφάλειας δικαίου. Επομένως τον προστατεύει κατά αυτό τον τρόπο να μην εκδοθεί μια άδεια, που μετά θα χρειαστεί να μείνει στη μέση και θα έχει πολλαπλή ζημιά».
– «Και επιπλέον τόνισε η κα Σιούτη, εάν του ακυρωθεί αυτή η άδεια ευθύνεται ο δήμος που την εξέδωσε σε αποζημίωση του ιδιώτη».
Τι λέει η απόφαση του Ε΄Τμήματος του ΣτΕ
Παρουσιάζοντας συνοπτικά και περιγραφικά την πρόσφατη απόφαση του Ε΄ Τμήματος του ΣτΕ για τα κίνητρα στη δόμηση και τα ύψη των κτιρίων, όπως έχει γίνει γνωστή από δημοσιεύσεις του Τύπου, η κα Σιούτη είπε αναλυτικά ότι:
-«Η απόφαση (του Ε΄ Τμήματος του ΣτΕ) δίνει μεγάλη έμφαση αυτή η νομολογία και νομίζω ότι είναι σωστή, στο ότι το θέμα της μείωσης της κάλυψης και της υπέρβασης του ύψους δεν είναι όπως λέει αφ΄ εαυτού αρνητικό για το περιβάλλον αλλά δεν μπορεί να είναι οριζόντιο», εξηγώντας ότι:
-«Διότι για παράδειγμα εάν υιοθετηθεί σε περιοχές, οι οποίες είναι πυκνοδομημένες και δεν έχουνε καθόλου πρασιές, πράσινους χώρους, κοινόχρηστους χώρους κτλ μπορεί να είναι ευεργετικό»
-«Επιμένει δηλαδή η απόφαση είπε η κα Σιούτη, στο ότι το οριζόντιο μέτρο είναι αντισυνταγματικό, γιατί δεν λαμβάνει υπόψη στη φυσιογνωμία, την οικιστική και την περιβαλλοντική του κάθε δήμου. Και για αυτό και θα πρέπει να εκπονηθούν επιστημονικές μελέτες για το κάθε δήμο και για την κάθε περιοχή, με βάση τις οικιστικές ιδιαιτερότητες και την περιβαλλοντική φυσιογνωμία».
-«Αυτό είναι λογικό, ότι σε περιοχές που έχουν πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα και το λέει μάλιστα και η απόφαση ως παράδειγμα, όπως είναι η περιοχές του Δήμου 3Β, ή που έχουνε χαμηλά ύψη από τα ρυμοτομικά τους σχέδια και τα παλιά ρυμοτομικά, είναι κοινή λογική και δίδαγμα κοινής πείρας, ότι είναι επιβαρυντική μια τέτοια ρύθμιση». Προσθέτοντας ότι:
-«Για περιοχές που είναι πυκνοδομημένες, όπως είναι κάποιες περιοχές του κέντρου ή κάποια προάστια που δεν έχουν καθόλου χώρους πρασίνου και έχουν συνεχές σύστημα δόμησης, η απόφαση λέει ότι ενδεχομένως είναι ευεργετική ρύθμιση. Αυτό εν πάση περιπτώσει θα αποφασιστεί για κάθε περιοχή με βάση επιστημονική μελέτη που σίγουρα μετά θα πρέπει να ενσωματωθεί σε ένα διάταγμα. Άρα θα το ελέγξει ξανά το Συμβούλιο της Επικρατείας πριν να ισχύσει».
Η εισήγηση του Δήμου 3Β προς το ΥΠΕΝ
Η εισήγηση για λήψη απόφασης από τον Δήμαρχο Γρηγόρη Κωνσταντέλλο,που εγκρίθηκε από το Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου 3 Β και θα σταλεί ως γνωμοδοτική εισήγηση προς το ΥΠΕΝ, προκειμένου να λάβει αποφάσεις στο δια ταύτα αναφέρει ότι:
-«Εισηγείται:
α) μερική αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών στο Δήμο μας, μόνο σε όσες περιπτώσεις γίνεται χρήση των άρθρο 10 παράγραφος 1, άρθρο 15 παράγραφος 8 και άρθρο 19 παράγραφος 2 περίπτωση α του ΝΟΚ. Και ιδιαίτερα στις σωρευτική χρήση αυτών, εξαιρουμένων του άρθρου 25 παράγραφος 1 του ΝΟΚ, που αφορά την αναβάθμιση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων, που επιτρέπουν τη χορήγηση ευεργετημάτων ύψους για κτίρια τα οποία πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια που ορίζει ο ΝΟΚ, έως της έκδοσης της σχετικής με το ανωτέρω θέμα απόφασης της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας.
β) την επίσπευση και άμεση ολοκλήρωση των ελέγχων της ΥΔΟΜ στα κτίρια στα οποία έχουν εκδοθεί οικοδομικές άδειες κατά παρέκκλιση του ευεργετικών διατάξεων του ΝΟΚ».
Μακροσκελής νομική και τεχνική τεκμηρίωση
Η εισήγηση του Δήμου 3Β προς το ΥΠΕΝ, όπως την παρουσίασε αναλυτικά ο Γρηγόρης Κωσταντέλλος και υπερψηφίστηκε ομοφώνως στο Δημοτικό Συμβούλιο (ένας δημοτικός σύμβουλος δήλωσε παρόν) συνοδεύεται από μακροσκελή νομική και τεχνική τεκμηρίωση, η οποία λαμβάνει ως βάση αναφοράς τις αποφάσεις και τη νομολογία του ΣτΕ.
Αναφέρεται στις συνταγματικές επιταγές βελτίωσης του οικιστικού και φυσικού περιβάλλοντος, «από το οποίο εξαρτάται η ποιότητας ζωής και η υγεία των κατοίκων των πόλεων και των οικισμών».
Επισημαίνει την αντισυνταγματικότητα οριζοντίων ρυθμίσεων, όπως επίσης τη συνδυαστική και σωρευτική εφαρμογή των διατάξεων του ΝΟΚ στη δόμηση και τα ύψη των κτιρίων.
Η εισήγηση αναφέρει ακόμη ότι η αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών μετά την απόφαση του Τμήματος και μέχρι την απόφαση της Ολομέλειας ΣτΕ που πάει για το 2025, ενόψει δημιουργίας αρνητικών τετελεσμένων στη δόμηση της ευρύτερης περιοχής του Δήμου «είναι συνταγματικώς ανεκτή». Παράλληλα θέτει θέματα χρηστής διοίκησης από την κεντρική κυβέρνηση και το Δήμο.
Στην ίδια εισήγηση για τον Δήμο 3Β επισημαίνεται ότι έχουν εκδοθεί το τελευταίο διάστημα 187 οικοδομικές άδειες από τις οποίες σε ποσοστό 62% έχει γίνει συνδυαστική χρήση των μπόνους δόμησης του ΝΟΚ, όπως επίσης ότι:
-«Στην περιοχή του Δήμου, υπάρχει μεγάλος αριθμός αδόμητων οικοπέδων, όπως επίσης μεγάλος αριθμός οικοπέδων με μικρή υφιστάμενη δόμηση, πολλές μονοκατοικίες διπλοκατοκιές και άλλα κτίρια, οι ιδιοκτήτες των οποίων εμφανίζουν την τάση να εκδίδουν άδειες κατεδάφισης προκειμένου να εκμεταλλευτούν την υπερδόμηση που προσφέρουν οι ανωτέρω αντισυνταγματικές διατάξεις του ΝΟΚ».
Μπορείτε να δείτε ολόκλήρη τη συνεδρίαση του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου 3Β στο βίντεο:
ecopress.gr
