ΝΟΚ: νέα γενιά αυθαιρέτων από τις 4 οικοδομικές άδειες, που ακύρωσε το ΣτΕ

Ξεκινά και επισήμως η νέα γενιά αυθαιρέτων του ΝΟΚ από τα τέσσερα κτίρια στον Άλιμο, που οι οικοδομικές άδειες τους προσβλήθηκαν και ακυρώθηκαν στο ΣτΕ και επεκτείνεται σε κτίρια, που ανεγέρθηκαν τα τελευταία 13 χρόνια εφαρμογής του νόμου και είναι σε εκκρεμείς δίκες. Στο ΥΠΕΝ βλέπουν να έρχεται βροχή από προσφυγές αποζημιώσεων για άδειες του ΝΟΚ και εξετάζουν σενάρια νομοθετικών ρυθμίσεων. Προτείνεται λύση με μοντέλο το νόμο για τις τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, που το ΣτΕ έχει κρίνει συνταγματικό. 

Από τις επόμενες ημέρες, οπότε αναμένεται να εκδοθεί η πολυαναμενόμενη επίσημη απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ για τη δίκη του ΝΟΚ, όπως ήδη έχει γίνει γνωστό από τις ανακοινώσεις του δικαστηρίου ότι οι προσφυγές έγιναν δεκτές, επισήμως πλέον για τα τέσσερα κτίρια πολυκατοικιών στον Άλιμο, που κατασκευάστηκαν με νόμιμές άδειες πολύ πριν την απόφαση του ΣτΕ, ακυρώνονται οι οικοδομικές άδειες τους και μετατρέπονται αυτομάτως σε αυθαίρετα και κατεδαφιστέα. Ταυτοχρόνως τινάζονται στον αέρα τα συμβόλαια διαμερισμάτων των συγκεκριμένων πολυκατοικιών, που μεταβιβάστηκαν νόμιμα επίσης πριν την απόφαση του ΣτΕ και κατοικούνται από πολίτες, οι οποίοι τώρα χάνουν την περιουσία τους.

Εκκρεμείς δίκες και νέος κύκλος ακύρωσης οικοδομικών αδειών

Το  ζήτημα της ακύρωσης αδειών, λόγω της αντισυνταγματικότητας συγκεκριμένων διατάξεων του ΝΟΚ, όπως έκρινε το δικαστήριο πρόκειται να λάβει τεράστιες διαστάσεις, δεδομένου ότι βάσει της ανακοίνωσης του Προέδρου του ΣτΕ, από τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας δεν εξαιρέθηκαν οι εκκρεμείς δίκες. Αναμένεται λοιπόν το επόμενο διάστημα να ακυρωθεί και πλήθος άλλων οικοδομικών αδειών.

Είναι επίσης ανοιχτό το θέμα για υφιστάμενες και νέες άδειες του ΝΟΚ, εάν θα ακυρωθούν και άλλες διατάξεις του ΝΟΚ, όπως για σοφίτες, υπόσκαφα υπόγεια γκαράζ, καθώς όπως αναφέρεται αποτελούν αντικείμενο προσφυγών σε εκκρεμείς δίκες.

Για ποιές περιπτώσεις ψάχνει νομοθετικές λύσεις το ΥΠΕΝ

Στο ΥΠΕΝ αναμένουν την επίσημη απόφαση του ΣτΕ και στο μεταξύ εξετάζουν σενάρια νομοθετικών ρυθμίσεων, σύμφωνα με τις μέχρι τώρα γνωστές ανακοινώσεις για την απόφαση του δικαστηρίου.

Οι νομοθετικές λύσεις του ΥΠΕΝ, που θα παρουσιαστούν προσεχώς επιδιώκεται να αφορούν σε «όλες τις περιπτώσεις οικοδομικών αδειών που επηρεάζονται από την απόφαση». Δηλαδή:

-τις  άδειες που δεν είχαν ξεκινήσει πριν την ανακοίνωση του ΣτΕ της 11ης  Δεκεμβρίου 2024 αλλά υπάρχουν προσύμφωνα και άλλα αποδεικτικά στοιχεία συναλλαγών και εγκρίσεων που τεκμηριώνουν αξιώσεις αποζημιώσεων,

-τις άδειες σε φάση έναρξης εργασιών πριν την ανακοίνωση του ΣτΕ της 11ης  Δεκεμβρίου 2024 και πώς αυτές θα εξειδικευτούν νομοθετικά, από την εκσκαφή και εφόσον αποδεικνύεται «καθ΄ οιονδήποτε τρόπο» όπως λέει το δικαστήριο. Και παράλληλα τίθεται θέμα για:

-τις άδειες, που ακυρώνονται στη δίκη του ΣτΕ και αυτές που ενδεχομένως θα ακυρωθούν σε εκκρεμείς δίκες, οι οποίες εκδόθηκαν και υλοποιήθηκαν νόμιμα, πριν τις ακυρωτικές δικαστικές αποφάσεις. Βεβαίως  υπάρχει η “κόκκινη γραμμή” των αυθαιρέτων για κτίρια που ανεγέρθηκαν μετά τις 27-7-2011 και η κατηγορία 5 παραμένει ερμητικά κλειστή, έως την ενεργοποίηση της Τράπεζας Γης και της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης.

Αποζημιώσεις για την αστική ευθύνη του Κράτους

Το ΥΠΕΝ ετοιμάζεται να νομοθετήσει, προκειμένου «να περιορίσουμε το οικονομικό και κοινωνικό κόστος που έχει αυτή η απόφαση και να εξασφαλίσουμε ότι περιβαλλοντικά η δική μας παρέμβαση θα ισοσταθμίζει ό,τι κατά το ΣτΕ πρέπει να ισοσταθμιστεί», δηλώνει ο υπουργός ΠΕΝ Θόδωρος Σκυλακάκης, τονίζοντας ότι:

-«Yπάρχει ανάγκη για νομοθετική παρέμβαση κυρίως για να δούμε τι θα συμβεί στην οικοδομική δραστηριότητα και στην πιθανότητα να δημιουργούν υποχρεώσεις αποζημίωσης για το κράτος».

Άλλωστε το δόμο των αποζημιώσεων για χιλιάδες ιδιοκτήτες  ακινήτων και κατασκευαστές κτιρίων στις περιπτώσεις, που «προκαλείται ζημία από αντισυνταγματικότητα νόμου» ανοίγει η απόφαση του ΣτΕ. Το δικαστήριο ανακοίνωσε ότι υπάρχει δικαίωμα αποζημίωσης  «όταν προκαλείται ζημία από αντισυνταγματικότητα νόμου υπάρχει κατ’ αρχήν δικαίωμα αποζημίωσης, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις για την αστική ευθύνη του Κράτους».

Εξαίρεση από την κατεδάφιση των οικοδομικών αδειών που ακυρώνονται λόγω εφαρμογής των διατάξεων του ΝΟΚ

Σε αυτές τις συνθήκες, έφθασε στο ΥΠΕΝ παρέμβαση θιγόμενων κατασκευαστών και ιδιοκτητών από τις τέσσερις πολυκατοικίες του Αλίμου, που οι οικοδομικές άδειες τους ακυρώνονται από το ΣτΕ. Και κρίνονται τα ακίνητα τους αυθαίρετα και κατεδαφιστέα και χάνουν την περιουσία τους, οι οποίοι μέσω του πληρεξούσιου δικηγόρου τους Ανδρέα Παπαπετρόπουλου τεκμηριώνουν την ανάγκη να υιοθετηθεί μεταξύ των λύσεων για τις άλλες περιπτώσεις που επηρεάζονται από τη δικαστική απόφαση, νομοθετική ρύθμιση, που θα προβλέπει:

-Δυνατότητα εξαίρεσης από την κατεδάφιση των οικοδομικών αδειών που ακυρώνονται λόγω εφαρμογής των διατάξεων του ΝΟΚ που κρίνονται αντισυνταγματικές από το Συμβούλιο της Επικρατείας, όπως έχει προβλεφθεί και κατά το παρελθόν σε παρόμοιες περιπτώσεις.

Συγκεκριμένα προτείνεται προς το ΥΠΕΝ η «άμεση και κατεπείγουσα υιοθέτηση ρύθμισης αντίστοιχης του άρθρου 110 του ν. 4495/2017,  με το εξής περιεχόμενο: «Για τα κτίρια που κατασκευάστηκαν ή για τα οποία έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός μέχρι τις 11/12/2024 με οικοδομική άδεια που εκδόθηκε, δυνάμει των διατάξεων των άρθρων 10, 11, 15, 19  και 25  του ΝΟΚ (ν. 4067/2012) και ακυρώθηκε δικαστικά, εκδίδεται άδεια νομιμοποίησης εντός δύο μηνών από τη δημοσίευση της ακυρωτικής απόφασης, με την καταβολή του οικείου παραβόλου».

Τα βασικά επιχειρήματα για νομοθετική λύση, με μοντέλο το νόμο των αυθαιρέτων

Τα βασικά επιχειρήματα, στα οποία τεκμηριώνουν το αίτημα τους οι θιγόμενοι κατασκευαστές του Αλίμου και ζητούν από το υπουργείο να ta λάβει υπόψη του και να νομοθετήσει είναι ότι:

-Από τον Δεκέμβριο 2021, ενώ ο νόμος ήταν σε πλήρη ισχύ για σχεδόν μία δεκαετία αιτήθηκαν οικοδομική άδεια, στη συνέχεια έλαβαν όλες τις απαραίτητες εγκρίσεις από τους αρμόδιους φορείς, (όπως από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής Νοτίου Τομέα,  Εφορεία Αρχαιοτήτων κ.α ) και τον Μάρτιο 2022  τους χορηγήθηκε από την Υ.ΔΟΜ. Δήμου Αλίμου η οικοδομική άδεια, η οποία κατά τον χρόνο έκδοσης ήταν καθ’ όλα νόμιμη.

-Ξεκίνησαν και ολοκληρώθηκαν, με ταχείς ρυθμούς οι εργασίες υλοποίησης της νόμιμης τότε άδειας και παράλληλα πουλήθηκαν, με νόμιμα συμβόλαια οι υπό ανέγερση οριζόντιες ιδιοκτησίες. Το ΣτΕ απέρριψε τον Ιούλιο του 2022 αίτηση του Δήμου Αλίμου για αναστολή οικοδομικών εργασιών και έτσι οι εργασίες συνεχίστηκαν κανονικά και ολοκληρώθηκαν.

-Οι εργασίες της οικοδομικής άδειας συνεχίστηκαν και ολοκληρώθηκαν πριν την απόφαση του ΣτΕ. Η υπόθεση της προσφυγής του Δήμου Αλίμου στο ΣτΕ κατά της συνταγματικότητας των κινήτρων του ΝΟΚ στις συγκεκριμένες οικοδομικές άδειες άνοιξε το καλοκαίρι του 2022, εκδόθηκε απόφαση του Ε΄ τμήματος του ΣτΕ  τον Μάρτιο 2024 παραπεμπτική προς την Ολομέλεια του δικαστηρίου, όπου  συζητήθηκε στις 10 Οκτωβρίου 2024, βγήκε ανακοίνωση της απόφασης στις 11 Δεκεμβρίου 2024 και νεότερη ανακοίνωση στις 24 Ιανουαρίου 2024, ενώ αναμένεται η επίσημη απόφαση του δικαστηρίου. Δηλαδή οι οικοδομικές άδειες επισήμως ακυρώνονται αναδρομικά δύο χρόνια μετά τη νόμιμη υλοποίηση τους.

-Δεν υπήρξε η παραμικρή υπαιτιότητα για την δημιουργία παράνομου και αυθαιρέτου κτίσματος. Σύμφωνα, με τις επίμαχες ανακοινώσεις του ΣτΕ, προκύπτει ότι το κτίριο που κατασκευάστηκε, στερείται πλέον έγκυρης οικοδομικής άδειας. Κατ’ επέκταση πρόκειται να χαρακτηριστεί αυθαίρετο και κατεδαφιστέο, εξομοιούμενο με οποιοδήποτε άλλο αυθαίρετο κτίσμα κατασκευάστηκε χωρίς καθόλου οικοδομική άδεια, ή με οικοδομική άδεια που στηρίχθηκε στην υποβολή ψευδών στοιχείων ενώ  «στην δική μας περίπτωση, όμως, ουδείς αμφισβητεί ότι από πλευράς μας, δεν υπήρξε η παραμικρή υπαιτιότητα για την δημιουργία παράνομου και αυθαιρέτου κτίσματος, αφού το μόνο που κάναμε ήταν να εμπιστευθούμε το νόμο και να τον εφαρμόσουμε κατά γράμμα», όπως λένε οι θιγόμενοι κατασκευαστές προς το ΥΠΕΝ. Και υπογραμμίζουν ότι:

«Είναι, αδιανόητο να τιμωρούμεθα, την ίδια ακριβώς στιγμή που η Πολιτεία, με νόμο που έχει κριθεί συνταγματικός από το ΣτΕ (ν. 4178/2013), δίνει τη δυνατότητα σε  όσους, αγνόησαν πλήρως την νομιμότητα και  έχτισαν χωρίς καμία οικοδομική άδεια αυθαίρετα κτίσματα να τα νομιμοποιούν και να τα εκμεταλλεύονται με την καταβολή ενός απλού  προστίμου».

Ανατρέπεται η εμπιστοσύνη στο κράτος και τη διοίκηση. «Η ανατροπή της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης που επέδειξε εταιρεία μας (αλλά και ολόκληρος ο κατασκευαστικός κλάδος στην διοίκηση, εφαρμόζοντας τον νόμο που ίσχυε επί 13 ολόκληρα έτη 9 (ν. 4067/2012), είναι προφανής αλλά και , δυστυχώς, πρωτοφανής. Μαζί με την δική μας εμπιστοσύνη στο Δημόσιο όμως, ανατρέπεται και η εμπιστοσύνη που επέδειξαν οι αντισυμβαλλόμενοι αγοραστές μας σε εμάς και στο Δημόσιο. Και φυσικά τίθεται πλήρη αμφισβήτηση κάθε έννοια ασφάλειας  δικαίου για κάθε Έλληνα και ξένο πολίτη που εμπιστεύτηκε την ελληνική πολιτεία» σημειώνουν οι θιγόμενοι κατασκευαστές.

-Το αίσθημα δικαίου κλονίζεται ανεπανόρθωτα. Οι κατασκευαστές προτείνουν στο ΥΠΕΝ άμεση νομοθετική λύση, υπογραμμίζοντας ότι: «οι βασικές αρχές που διέπουν την δράση της διοίκησης, ωστόσο, και δη, η αρχή της χρηστής διοίκησης, της ασφάλειας δικαίου, της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης των διοικουμένων και της ίσης μεταχείρισης των πολιτών επιβάλλουν την ευμενέστερη μεταχείριση των οικοδομικών αδειών που ακυρώνονται ή ανακαλούνται για λόγους που δεν ανάγονται σε επιλήψιμη συμπεριφορά του διοικουμένων, έναντι αυτών που ακυρώνονται ή ανακαλούνται συνεπεία υποβολής από τους διοικούμενους αναληθών στοιχείων ή ανακριβών αποτυπώσεων. Σε διαφορετική περίπτωση, το αίσθημα δικαίου κλονίζεται ανεπανόρθωτα, εξαιτίας της εξομοίωσης των ανυπαίτιων πολιτών με τους υπαίτιους».

Προοίμιο αγωγών για κρατικές αποζημιώσεις

Οι θιγόμενοι ιδιοκτήτες και κατασκευαστές με τις ακυρωμένες άδειες του Αλίμου φαίνεται να λαμβάνουν σοβαρά υπόψη τους τις καλές προσπάθειες του υπουργείου να δώσει λύσεις για «όλες τις περιπτώσεις οικοδομικών αδειών που επηρεάζονται από την απόφαση του ΣτΕ». Και το γεγονός ότι ο υπουργός δηλώνει ότι: «υπάρχει ανάγκη για νομοθετική παρέμβαση κυρίως για να δούμε τι θα συμβεί στην οικοδομική δραστηριότητα και στην πιθανότητα να δημιουργούν υποχρεώσεις αποζημίωσης για το κράτος».

Σε αυτή τη φάση καταθέτουν πρόταση για νομοθετική ρύθμιση προς το ΥΠΕΝ, η οποία ωστόσο ζητούν να γίνει άμεσα, από την επίσημη ανακοίνωση της απόφασης του ΣτΕ, αφήνοντας ανοιχτό το ενδεχόμενο για προσφυγές αποζημιώσεων στην περίπτωση που το αίτημα τους δεν ικανοποιηθεί.

ecopress.gr