Βραχυχρόνια μίσθωση: Οδηγός ΑΑΔΕ με βασικές έννοιες και υποχρεώσεις
REAL ESTATEΕΙΔΗΣΕΙΣΕΛΛΑΔΑΕΠΙΧΕΙΡΕΙΝ 6 Μαρτίου 2025 fonisalaminas
Οδηγίες έδωσε η ΑΑΔΕ για την βραχυχρόνια μίσθωση
Οδηγίες έδωσε η ΑΑΔΕ για την βραχυχρόνια μίσθωση μετά τις αλλαγές του νόμου 5073/2023 .
Εμείς θα δούμε αυτές τις οδηγίες προσθέτοντας και τις άλλες που έχουν επέλθει με τους νόμους ν.5162/2024 (ΦΕΚ Α 198/5.12.2024), ««Μέτρα για την ενίσχυση του εισοδήματος, φορολογικά κίνητρα για την καινοτομία και τους μετασχηματισμούς επιχειρήσεων και άλλες διατάξεις» και ν. 5170 (ΦΕΚ Α’ 6/20-01-2025) «Θέσπιση προδιαγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, περιβαλλοντική κατάταξη καταλυμάτων, απλούστευση διαδικασίας ίδρυσης τουριστικών επιχειρήσεων, ειδικότερες διατάξεις ελέγχου και ενίσχυσης πλαισίου τουριστικών υποδομών και λοιπές επείγουσες διατάξεις»
1. Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων – Βασικές Έννοιες
1.1 Βραχυχρόνια μίσθωση
Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου:
• ανεξάρτητα αν είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού ή όχι και
• ανεξάρτητα αν η σύμβαση συνάπτεται μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας,
• για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών και
• εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
Το ως άνω όριο των εξήντα (60) ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε σύμβασης μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στο έτος.
Εφόσον, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, συμφωνηθεί η αναμίσθωση του ακινήτου στον ίδιο μισθωτή, η χρονική διάρκεια της αναμίσθωσης εξετάζεται αυτοτελώς για τον χαρακτηρισμό της ως βραχυχρόνιας ή μη.
Αντίθετα, σε περίπτωση που κατά τη διάρκεια μίσθωσης που δεν θεωρείται βραχυχρόνια, ο μισθωτής αποφασίσει να αποχωρήσει από το ακίνητο εντός των πρώτων 59 ημερών, ο χαρακτηρισμός της μίσθωσης ως μακροχρόνιας δεν μεταβάλλεται.
Σημειώνεται ότι το ίδιο ακίνητο είναι δυνατόν να διατίθεται μέσα στο ίδιο έτος τόσο για βραχυχρόνια διαμονή όσο και για μακροχρόνια μίσθωση. Κάθε περίπτωση μίσθωσης, αντιμετωπίζεται διαφορετικά ανάλογα με τη διάρκειά της.
1.2 Ψηφιακές πλατφόρμες
Ως ψηφιακές πλατφόρμες ορίζονται οι ηλεκτρονικές, διμερείς ή πολυμερείς αγορές, όπου δύο ή περισσότερες ομάδες χρηστών επικοινωνούν μέσω διαδικτύου, με τη μεσολάβηση του διαχειριστή της πλατφόρμας, προκειμένου να διευκολυνθεί μία συναλλαγή μεταξύ τους.
1.3 Έννοια «Ακινήτου» για τον προσδιορισμό του τρόπου φορολόγησης των βραχυχρόνιων μισθώσεων
Ως ακίνητο (άρ. 111 ν. 4446/2016), και για τις ανάγκες επιβολής ΦΠΑ και φόρου εισοδήματος, νοείται:
α) το διαμέρισμα,
β) η μονοκατοικία, εξαιρουμένων των μονοκατοικιών οι οποίες έχουν χαρακτηριστεί ως τέτοιες λόγω της κατάργησης της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας,
γ) οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια,
δ) τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών.
Ως προς την περ. δ), σημειώνεται ότι, ως ακίνητο νοείται και το δωμάτιο εντός διαμερίσματος που διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μεμονωμένα από τους υπόλοιπους χώρους του ίδιου διαμερίσματος και για το οποίο ο εκμισθωτής λαμβάνει ξεχωριστό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που ένα φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται για βραχυχρόνια μίσθωση, δεν λαμβάνονται υπόψη τυχόν άλλα ακίνητα που το ίδιο πρόσωπο εκμεταλλεύεται αποκλειστικά εκτός πλαισίου βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Σε περίπτωση, ωστόσο, που ο ίδιος ιδιοκτήτης ακινήτου αποφασίσει να διαθέσει εντός του έτους επιπλέον ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, από την καταχώρηση του τρίτου ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, θα θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται τρία (3) ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση.
1.4 Διαχειριστής ακινήτου
Ως διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης (στο εξής «διαχειριστής ακινήτου») ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. «Διαχειριστής ακινήτου» δύναται να είναι:
• κύριος του ακινήτου ή
• επικαρπωτής ή
• υπεκμισθωτής ή
• τρίτος.
Ο κύριος του ακινήτου ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου. Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής του ακινήτου.
Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
Ο κύριος του ακινήτου ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής, εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης, εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.
Προσοχή: Ως «Διαχειριστής» τρίτος είναι αποκλειστικά οι κάτωθι περιπτώσεις: α) ο κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, β) ο εκκαθαριστής κληρονομιάς, γ) ο εκτελεστής διαθήκης, δ) ο σύνδικος πτώχευσης, ε) ο προσωρινός διαχειριστής, στ) ο μεσεγγυούχος, ζ) ο επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση.
2. Πραγματοποιείτε ή πρόκειται να πραγματοποιήσετε βραχυχρόνιες μισθώσεις με ή χωρίς τη χρήση ψηφιακών πλατφορμών;
Στην περίπτωση αυτή, έχετε τις ακόλουθες βασικές φορολογικές υποχρεώσεις. Ο Διαχειριστής Ακινήτου πρέπει να:
i. εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).
ii. καταχωρήσει το ακίνητο στην ειδική εφαρμογή Βραχυχρόνιων Μισθώσεων Ακινήτων στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ και, συγκεκριμένα, στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής”. Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο. Με την εγγραφή του κάθε ακινήτου χορηγείται Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
iii. αναρτά υποχρεωτικά τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής, εφόσον προβάλλεται μέσω αυτών.
iv. υποβάλει “Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής” για καθεμία βραχυχρόνια μίσθωση. Η προθεσμία της κάθε δήλωσης είναι μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή από το ακίνητο και υποβάλλεται μέσω της ανωτέρω εφαρμογής.
Σε περίπτωση ακύρωσης της βραχυχρόνιας μίσθωσης και όταν βάσει πολιτικής ακύρωσης προβλέπεται καταβολή ποσού μισθώματος από τον μισθωτή, υποβάλλεται αρχική «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ακύρωση.
v. οριστικοποιεί τα στοιχεία που έχει καταχωρήσει στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής” έως τις 28 Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της Δήλωσης Φορολογίας Εισοδήματος, προκειμένου να προσδιοριστεί το φορολογητέο εισόδημα ανά δικαιούχο εισοδήματος.
Σε περίπτωση που έχει αποκτηθεί Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή έχει υποβληθεί γνωστοποίηση Τουριστικής Επιπλωμένης Έπαυλης (παρ. 5 αρ.46 ν. 4179/2013) και μισθώνεται βραχυχρόνια μέσω των ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας διαμοιρασμού, ισχύουν όλες οι ανωτέρω υποχρεώσεις, με τη διαφορά ότι:
• κατά την εγγραφή του ακινήτου στο “Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής” δεν θα χορηγηθεί Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ),
• το ακίνητο θα καταχωρηθεί στο Μητρώο με το ΕΣΛ ή τον Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης (ΜΑΓ) που διαθέτει και
• στις ψηφιακές πλατφόρμες θα πρέπει να αναρτάται το ΕΣΛ ή ο ΜΑΓ.
Αν το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών εκμισθώνεται με βραχυχρόνιες μισθώσεις, η εν λόγω πολυκατοικία ή συγκρότημα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και οφείλει να διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή να έχει υποβάλει γνωστοποίηση (ΜΑΓ).
Διευκρινίζεται ότι τις παραπάνω υποχρεώσεις έχουν όλα τα πρόσωπα που ενεργούν ως διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανεξάρτητα από τον τρόπο φορολόγησης των σχετικών μισθωμάτων (απαλλαγή ή μη από τον ΦΠΑ, εισόδημα από ακίνητη περιουσία ή επιχειρηματική δραστηριότητα, ως αναλύονται σε επόμενες Ενότητες) και ανεξάρτητα αν οι σχετικές συμβάσεις συνάπτονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών ή όχι.
Συνεπώς, και για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις που συνάπτονται εκτός ψηφιακών πλατφορμών, οι διαχειριστές των εν λόγω ακινήτων θα πρέπει να:
• καταχωρούν τα στοιχεία των ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής,
• αποκτούν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου βραχυχρόνιας διαμονής και
• υποβάλλουν Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής.
ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΗ I: Με τις νέες διατάξεις δεν υφίσταται υποχρέωση υποβολής «Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής» αλλά «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» για μισθώσεις ή υπεκμισθώσεις διάρκειας εξήντα (60) ημερών και άνω για τις οποίες δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων, έστω και αν συνάπτονται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.
Το εισόδημα από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων (άρ. 111, ν. 4446/2016), που αποκτάται από φυσικά, νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες, συνίσταται στο συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα ή στο συνολικό ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης που κατά περίπτωση καταβάλλει ο μισθωτής, στο οποίο δεν περιλαμβάνονται οι φόροι και τα τέλη (ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων κ.λπ.) που επιβάλλονται στις υπόψη συναλλαγές.
ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΗ II: Στην περίπτωση που μισθώνετε βραχυχρόνια ακίνητο που βρίσκεται στην ελληνική επικράτεια, το εισόδημα που αποκτάτε υπόκειται σε φόρο στην Ελλάδα, ανεξαρτήτως της φορολογικής σας κατοικίας, σύμφωνα με το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο.
ot.gr – Αλωνιάτης Απόστολος
Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.
