Πότε η Εφορία παρακάμπτει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων
REAL ESTATEΕΙΔΗΣΕΙΣΕΛΛΑΔΑΕΠΙΧΕΙΡΕΙΝΚΟΙΝΩΝΙΑ 29 Απριλίου 2025 fonisalaminas
Το «αγκάθι» των συγκριτικών στοιχείων στον προσδιορισμό της αξίας οικοπέδων και κτημάτων. Ποιες οδηγίες δίνει η Διεύθυνση Επίλυση Διαφορών στις φορολογικές αρχές.
Μόνιμο σημείο τριβής φορολογουμένων και φορολογικών υπηρεσιών αποτελεί ο υπολογισμός της φορολογητέας αξίας των μεταβιβαζόμενων ακινήτων με βάση «συγκριτικά στοιχεία», με τη διένεξη να παραμένει ακόμη και όταν ενταχθούν τα εν λόγω ακίνητα στο αντικειμενικό σύστημα.
Η Εφορία έχει τη δυνατότητα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, με παράκαμψη των αντικειμενικών τιμών, εδικά στις περιπτώσεις οικοπέδων και κτημάτων που εντάσσονται για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα, όταν κατά τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας προκύπτει πως είναι μεγαλύτερη από την αντικειμενική αξία του πρώτου χρόνου της εφαρμογής.
Σύμφωνα με πρόσφατη απόφαση της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών, παρά τη σταδιακή επέκταση και εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος υπάρχουν ανέλεγκτες υποθέσεις, στις οποίες η φορολογική υποχρέωση έχει γεννηθεί σε χρόνο προγενέστερο της εφαρμογής του στη συγκεκριμένη περιοχή και οι αξίες των ακινήτων υπολογίζονται με βάση τα συγκριτικά στοιχεία, έστω κι αν κατά το χρόνο του ελέγχου ισχύει το αντικειμενικό σύστημα.
Στο πλαίσιο του ελέγχου των μεταβιβάσεων ακινήτων από το 2029 και μετά, οι ελεγκτικές υπηρεσίες της ΑΑΔΕ ξεσκονίζουν υποθέσεις ακριβών ακινήτων, ενώ οι φορολογούμενοι προσφεύγουν στη ΔΕΔ, η οποία επισημαίνει το ισχύον καθεστώς φορολογίας των μεταβιβαζόμενων ακινήτων, που έχει γενική εφαρμογή και δεν περιορίζεται μόνο στις εκδικαζόμενες περιπτώσεις.
Ο μέσος όρος της φορολογητέας αξίας
Μία από υποθέσεις που έφτασε στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών (787/27-3-2025) αφορά σε μεταβίβαση κτίσματος και οικοπέδου σε δήμο της Αττικής το έτος 2020. Σύμφωνα με τη δήλωση που υποβλήθηκε στην Εφορία μετά την υπογραφή των συμβολαίων, η αξία του κτίσματος ήταν 627.734,22 ευρώ και του οικοπέδου 872.265,78 ευρώ.
Η περιοχή δεν είχε ενταχθεί στο σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων και η αξία του οικοπέδου υπολογίστηκε με βάση τα συγκριτικά στοιχεία του έτους 2020, που αφορούσαν στις τιμές μεταβίβασης όμορων ακινήτων της περιοχής, ενώ, ο υπολογισμός της φορολογητέας αξίας του κτίσματος, έγινε με βάση τα στοιχεία κόστους κατασκευής.
Ωστόσο στο πλαίσιο των ελέγχων που διενεργούνται από την ΑΑΔΕ στις μεταβιβάσεις των ακινήτων των προηγουμένων ετών, το 3ο ΕΛΚΕ Αττικής πραγματοποίησε το 2024 έλεγχο στην εν λόγω μεταβίβαση και, ενώ αποδέχτηκε την αξία του κτίσματος (627.734,22 ευρώ), προσδιόρισε (με βάση συγκριτικά στοιχεία) την αξία του οικοπέδου στο ποσό των 1.797.290,00 ευρώ, που είναι υπερδιπλάσιο της τιμής του συμβολαίου.
Επίσης, το 2021 (ένα έτος μετά τη μεταβίβαση) η περιοχή εντάχθηκε στο αντικειμενικό σύστημα και η αντικειμενική αξία του οικοπέδου (με ισχύ από 1-1-2022) προσδιορίστηκε σε 551.053,04 ευρώ, η οποία είναι αισθητά χαμηλότερα από την αρχική αξία του συμβολαίου και πολύ περισσότερο από εκείνη που προσδιόρισε ο έλεγχος.
Η φορολογούμενη αμφισβήτησε τις διαπιστώσεις του ελέγχου και προσέφυγε στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών.
Η ΔΕΔ έδωσε εντολή στο 3ο ΕΛΚΕ Αττικής να επανεξετάσει την αξία των συγκεκριμένων κτισμάτων που μεταβιβάστηκαν το 2020, στο πλαίσιο της ισχύουσας νομοθεσίας και να λάβει υπόψη και την ένταξη της περιοχής στο αντικειμενικό σύστημα.
Πράγματι το Ελεγκτικό Κέντρο, στις αρχές του 2025 επανεκτίμησε την αξία των ακινήτων αφήνοντας στα ίδια επίπεδα την αξία του κτίσματος, αλλά μείωσε την αξία του οικοπέδου στο ποσό των 1.174.171,52 ευρώ, από 1.797.290 ευρώ που ήταν η αρχική εκτίμηση του ελέγχου.
Το «κούρεμα» της φορολογητέας αξίας του οικοπέδου έγινε σύμφωνα με τις σχετικές εγκυκλίους του υπουργείου Οικονομικών, για τις περιπτώσεις που η διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας κατά το έτος πρώτης εφαρμογής του αντικειμενικού συστήματος (551.053,04 ευρώ) και της προσδιορισθείσας βάσει συγκριτικών στοιχείων (1.797.290,00) είναι μεγαλύτερη του 2πλασίου της αντικειμενικής. Στις περιπτώσεις αυτές, λαμβάνεται υπόψη ο μέσος όρος των δύο τιμών (1.797.290,00 + 551.053,04 / 2 = 1.174.171,52 ).
Ειδικότερα η ΔΕΔ διευκρινίζει ότι, σε όσες υποθέσεις διαπιστώνεται απόκλιση μεγαλύτερη του διπλασίου μεταξύ αντικειμενικών αξιών (κατά το έτος της πρώτης εφαρμογής του συστήματος) και της προσδιορισθείσας βάσει συγκριτικών στοιχείων αξίας, κατά τον οριστικά προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου θα λαμβάνεται ο μέσος όρος των δύο ανωτέρω τιμών.
Στις περιπτώσεις που η απόκλιση είναι μικρότερη του διπλασίου η οριστικά προσδιοριζόμενη αξία δεν θα πρέπει να αποκλίνει σημαντικά από τις αντικειμενικές αξίες του έτους της πρώτης εφαρμογής του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων.
Η απόκλιση αυτή θα πρέπει να προκύπτει από την οικεία έκθεση ελέγχου, στην οποία θα αναγράφονται τόσο τα συγκριτικά στοιχεία όσο και κατά προσέγγιση ή αντικειμενική αξία των ακινήτων (χωρίς τη συμπλήρωση των φύλλων υπολογισμού αξίας).
Πότε ισχύουν οι αντικειμενικές και πότε όχι
Συγχρόνως, η ΔΕΔ επισημαίνει ότι για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων για τον υπολογισμό του φόρου κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής, μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, μεγάλης ακίνητης περιουσίας και ειδικού φόρου επί των ακινήτων, λαμβάνεται υπόψη η αξία των ακινήτων κατά το χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.
Ωστόσο αναλύει τις ακόλουθες περιπτώσεις που αντιμετωπίζονται κατά τον έλεγχο των εκκρεμών υποθέσεων φορολογίας ακινήτων:
- Όσες αφορούν ακίνητα, τα οποία βρίσκονται σε περιοχές, όπου κατά το χρόνο φορολογίας ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας αυτών και για τις οποίες λαμβάνονται υπόψη οι τιμές εκκίνησης που είναι καθορισμένες από πριν, κατά ζώνες ή οικοδομικά τετράγωνα και κατά είδος ακινήτου. Κατ’ εξαίρεση, όταν στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο το τίμημα ή επί (αναγκαστικού ή εκούσιου) πλειστηριασμού το εκπλειστηρίασμα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, τότε ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση το τίμημα ή το εκπλειστηρίασμα αντίστοιχα.
- Αυτές που αφορούν ακίνητα, τα οποία βρίσκονται σε περιοχές, όπου κατά το χρόνο φορολογίας δεν ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας αυτών, οπότε λαμβάνεται υπόψη και συνεκτιμάται κυρίως η αξία των ιδίων ή άλλων πλησιόχωρων ομοειδών ακινήτων, η οποία προκύπτει από δηλώσεις (κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής, μεταβίβασης με επαχθή αιτία), καθώς και κάθε άλλο πρόσφορο στοιχείο, το οποίο ασκεί ουσιώδη επίδραση στη διαμόρφωση της αγοραίας αξίας τους.
- Εκείνες που αφορούν ακίνητα, τα οποία βρίσκονται σε περιοχές, όπου κατά το χρόνο φορολογίας ισχύει το μικτό σύστημα, δηλαδή υπολογίζεται χωριστά η αξία του οικοπέδου. Στις περιπτώσεις αυτές για τον υπολογισμό της αξίας των κτισμάτων εφαρμόζεται αντικειμενικό σύστημα, σύμφωνα με το οποίο λαμβάνονται υπόψη οι τιμές αφετηρίας κόστους ανά είδος κτιρίου και οι συντελεστές αυξομείωσής τους, που καθορίζονται με υπουργικές αποφάσεις, ενώ για το οικόπεδο λαμβάνεται υπόψη η αγοραία αξία του.
Προσθέτει, δε, ότι παρά τη σταδιακή επέκταση και εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος υπάρχουν ανέλεγκτες υποθέσεις, στις οποίες η φορολογική υποχρέωση έχει γεννηθεί σε χρόνο προγενέστερο της εφαρμογής του στη συγκεκριμένη περιοχή και οι αξίες των ακινήτων υπολογίζονται με βάση τα συγκριτικά στοιχεία, έστω κι αν κατά το χρόνο του ελέγχου ισχύει το αντικειμενικό σύστημα.
Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα πολύ συχνά, κατά τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας να είναι αυτή μεγαλύτερη από την αντικειμενική αξία του πρώτου χρόνου της εφαρμογής και τούτο γιατί με το αντικειμενικό σύστημα οι οριζόμενες αξίες είναι -κατά τεκμήριο- πολύ μικρότερες από τις πραγματικές, αφενός γιατί αποτελούν πρόταση της Διοίκησης προς τον πολίτη και αφετέρου για να καθιερωθεί το σύστημα στη συνείδηση των φορολογούμενων και να γίνει αποδεκτό από αυτούς.
Για το λόγο αυτό, αναφέρει η ΔΕΔ, απευθυνόμενη στις φορολογικές αρχές, στα πλαίσια της χρηστής διοίκησης και της εμπέδωσης κλίματος εμπιστοσύνης στις σχέσεις κράτους-πολίτη και επειδή σε πολλές περιοχές οι αξίες των ακινήτων που προκύπτουν με το αντικειμενικό σύστημα της πρώτης εφαρμογής είναι πολύ χαμηλότερες από τις αξίες που προσδιορίζονται με βάση τα συγκριτικά στοιχεία της περιοχής, στις περιπτώσεις αυτές κατά τη διενέργεια του ελέγχου παρακαλούμε να λαμβάνετε υπόψη σας τόσο τα συγκριτικά στοιχεία της περιοχής όσο και τις αντικειμενικές αξίες της πρώτης εφαρμογής του συστήματος, ούτως ώστε κατά τον οριστικό προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων των υποθέσεων αυτών αυτή να μην αποκλίνει σημαντικά από την αξία που προκύπτει κατά την πρώτη εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος στην περιοχή.
businessdaily.gr
