Ακίνητα: Οι επιπτώσεις από την κρίση στην Ουκρανία και τα σενάρια της «επόμενης μέρας»

Με ψυχραιμία αλλά και σχετικό… «μούδιασμα» έχει αντιδράσει, τουλάχιστον σε πρώτη φάση, η εγχώρια κτηματαγορά στις εξελίξεις στην Ουκρανία με ένα μέρος της οικοδομικής δραστηριότητας να έχει «παγώσει», τουλάχιστον σε αρχικό στάδιο, ενώ κάποιες μικρότερες παρεμβάσεις έχουν μεταφερθεί για αργότερα και αναλόγως των συνθηκών.

Όπως σημείωναν στελέχη του εγχώριου real estate στο insider.gr, «για την ώρα το ζητούμενο είναι να σταματήσει ο πόλεμος το συντομότερο δυνατόν τόσο για ανθρωπιστικούς λόγους, κυρίως αυτούς, όσο και για τις οικονομικές παρενέργειες που ήρθαν να προστεθούν σε ένα έτσι κι αλλιώς εκρηκτικό κοκτέιλ λόγω της ραγδαίας ανόδου των τιμών στα υλικά κατασκευής, άνω του 40%, και του ενεργειακού κόστους. Για στη συνέχεια… βλέπουμε, αναλόγως πότε θα σταματήσει η πολεμική σύρραξη και πόσο θα έχει εκτιναχθεί το κόστος, αντίστοιχα θα επηρεαστούν επενδύσεις, projects, αγοραστές και πωλητές, ίσως υπάρξει μια μικρή μετάθεση των κινήσεων τους σε μεταγενέστερο χρόνο. Πλην όμως, το outlook προς το παρόν δεν έχει χαλάσει, ενώ και στις τιμές δεν προβλέπεται ραγδαία αποκλιμάκωση. Ωστόσο, όλα θα εξαρτηθούν από τη διάρκεια της κρίσης και την πορεία του κόστους».

Μάλιστα, χτες μόλις, για δύο βασικά σενάρια για τις τυχόν αναταράξεις και επιπτώσεις στο εγχώριο real estate, αναλόγως της εκτόνωσης στο πολεμικό μέτωπο στην Ουκρανία, για ένα θετικότερο εάν η κατάσταση καταλαγιάσει σύντομα και ένα πιο δυσμενές εάν τραβήξει σε μάκρος, έκανε λόγο ο κ. Γιώργος Κορμάς, μιλώντας στο 5o Συνέδριο για την Ακίνητη Περιουσία στη Βόρεια Ελλάδα, Prodexpo North 2022. Όπως ανέφερε ο Ανώτερος Γενικός Διευθυντής του Ομίλου Τράπεζας Πειραιώς, Επικεφαλής του Group Real Estate, γνώστης της εγχώριας αλλά και διεθνούς αγοράς ακινήτων, η κρίση στην Ουκρανία βρήκε την ελληνική αγορά σε μια περίοδο που αποτελούσε hot spot (και) για τους ξένους επενδυτές.

Όπως σημείωσε, η αγορά ακινήτων ακολουθεί με μια χρονο-καθυστέρηση περίπου 8-10 μηνών τις διεθνείς εξελίξεις, δηλαδή οι επιπτώσεις από την κρίση λόγω της Ουκρανίας θα χρειαστούν διάστημα 8-10 μηνών για να φανούν στο εγχώριο real estate. Κατά συνέπεια, εάν μέχρι τότε έχει καταλαγιάσει η κατάσταση τότε ενδεχομένως οι επιπτώσεις να είναι ήπιες και να αποφευχθεί μια σημαντική πτώση και το χρονικό διάστημα που θα μεσολαβήσει έως τότε, σε συνδυασμό με την χρονοκαθυστέρηση, θα αποτελέσει κάτι σαν «γέφυρα», οπότε οι κραδασμοί δεν θα φανούν. Άλλωστε, το ελληνικό real estate ήταν σε ανοδική φάση και αυτό σχετίζονταν και με τις ξένες άμεσες επενδύσεις σε διαφόρους τομείς ακινήτων. «Το real estate έχει ένα στρατηγικό πλεονέκτημα, αντιδρά στις κρίσεις με time lag (χρονοκαθυστέρηση), της τάξης των οκτώ- δέκα μηνών, ανάλογα με το asset class (κατηγορία ακινήτου). Αν, λοιπόν, στο μεσοδιάστημα αυτό η κρίση καταλαγιάσει, αν είμαστε τυχεροί, θα αποφύγουμε την πτώση και το βούλιαγμα, θα υπάρχει μια γέφυρα ανάμεσα στο πριν και το μετά.

Αν αντίθετα τα πράγματα δεν πάνε καλά και έχουμε μια κατ’ ανάγκη ύφεση, αυτό θα επηρεάσει την Ελλάδα, που πριν από τη ρωσο-ουκρανική κρίση ήταν hot spot για τους διεθνείς επενδυτές, οι οποίοι την έβλεπαν ως επενδυτικό προορισμό, που προσέφερε ευκαιρίες, σημαντικά και δυναμικά spreads, αποδόσεις έναντι των πιο ώριμων ευρωπαϊκών, δηλαδή είχε στρατηγικό πλεονέκτημα. Κατά συνέπεια, εάν η κρίση τραβήξει σε μάκρος τίθεται σε κίνδυνο αυτό το στρατηγικό πλεονέκτημα καθώς παράλληλα οι ξένες ώριμες αγορές (όπως η Γαλλική) θα διορθώσουν και θα καταστούν πιο ελκυστικές έναντι της ελληνικής που δεν θα ξεχωρίζει πλέον στον ίδιο βαθμό. «Ελπίζω να επικρατήσει το πρώτο σενάριο που σε συνδυασμό με την χρονοκαθυστέρηση δεν θα αφήσει περιθώρια για πτώση της αγοράς», σημείωσε σε γενικές γραμμές ο κ. Κορμάς.

Σε κάθε περίπτωση, μπορεί ακόμα να μην έχουμε παρατηρήσει φαινόμενα «παγώματος» της εγχώριας αγοράς ακινήτων, ωστόσο, ο προβληματισμός περισσεύει. Ο πόλεμος στην Ουκρανία ήρθε σε μια περίοδο στην οποία η ανάκαμψη της κτηματαγοράς συνεχίζονταν, όπως και οι επενδύσεις και οι συναλλαγές, είτε σε χώρους γραφείων, είτε σε logistics, κατοικίες, τουρισμό και άλλους τομείς του κλάδου. Μάλιστα, τελικά αποδείχτηκε ότι η πανδημία δεν στάθηκε τελικά ανασταλτικός παράγοντας, όμως, πλέον στην εξίσωση εισήλθε και ο πόλεμος.

«Ίσως πρέπει να περιμένουμε λίγο ακόμα να δούμε πως θα πάνε τα πράγματα διεθνώς, που θα κάτσει η μπίλια με το ενεργειακό κόστος, τον πληθωρισμό αλλά και τα επιτόκια που μέχρι πρότινος ήταν χαμηλά, για να δούμε αν πέσουν οι επενδύσεις, οι συναλλαγές και μειωθούν λίγο και οι τιμές αν και προς το παρόν δεν έχει παρατηρηθεί κάτι τέτοιο σε μεγάλο βαθμό», αναφέρει μεσίτης στο insider.gr.

Βέβαια, υπάρχει και η πλευρά των ανθρώπων της αγοράς που θεωρούν σίγουρο ότι οι επιπτώσεις της πολεμικής κρίσης στην Ουκρανία θα φανούν ακόμα εντονότερα προσεχώς στο κόστος υλικών, άρα και στην κατασκευαστική δραστηριότητα, με κόστος κατασκευής που ξεπερνά πλέον ακόμη και τα 1.300 με 1.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με την συγκυρία να μην ευνοεί ούτε και τις ανακαινίσεις κτηρίων, παρά τα προγράμματα χρηματοδότησης που «τρέχουν», καθώς όσοι δεν έχουν προλάβει να «κλειδώσουν» τιμές χαμηλότερες (προ μηνών) βρίσκονται αντιμέτωποι με επίπεδα 40% και άνω.

Πάντως, ακόμα και αν τα απόνερα της πολεμικής σύρραξης στην Ουκρανία δεν έχουν προλάβει να επηρεάσουν την «καρδιά» της εγχώριας κτηματαγοράς, είναι δεδομένα ότι προβληματισμός και «μούδιασμα» υπάρχει, με τους πολίτες – υποψήφιους επενδυτές και αγοραστές να δείχνουν λογικά πιο συγκρατημένοι. Άλλωστε, το  ενεργειακό κόστος, η «πτήση» των τιμών σε πετρέλαιο και φυσικό αέριο, ο πληθωρισμός «ροκανίζουν» το διαθέσιμο εισόδημα (φυσικών προσώπων και επιχειρήσεων) αλλά και τη… φόρα κάποιων να προχωρήσουν σε νέες επενδύσεις στην αγορά, με ότι αυτό μπορεί να σημαίνει για την οικοδομική δραστηριότητα. Προς το παρόν πάντως, αυτό που κυρίως έχει επηρεαστεί είναι η καταναλωτική εμπιστοσύνη και η ψυχολογία.

Κατά πόσο οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια καταφέρουν απλά να σταθεροποιηθούν, εν μέσω πληθωριστικών πιέσεων, περιμένοντας να «περάσει η καταιγίδα», είναι κάτι που θα φανεί προσεχώς. Σε κάθε περίπτωση, από τη μία πλευρά θα βρίσκεται η ακρίβεια, η ανασφάλεια της αγοράς, η ανησυχία για τις επιπτώσεις της πολεμικής σύρραξης, η εκτίναξη του ενεργειακού κόστους και των τιμών υλικών, ενώ από την άλλη πλευρά της «ζυγαριάς» θα βρίσκονται η έλλειψη ποιοτικών χώρων σε γραφεία και αποθηκευτικούς χώρους, η ανάγκη για ενίσχυση του αποθέματος κατοικιών, τα κρατικά προγράμματα στήριξης της κατοικίας για νέους και πρόσφυγες αλλά και ο ανοδικός «βηματισμός» των developers.

Σημειώνεται ότι, βάσει στοιχείων της ΤτΕ ή άλλων ερευνών (π.χ. spitogatos), καταγράφηκε μια άνοδος 6%-7% έως και 10% σε κάποιες περιοχές, τόσο για την πώληση όσο και για την ενοικίαση, με τη δεύτερη κατηγορία να έχει βιώσει και κατά πολύ μεγαλύτερη αύξηση σε κάποιες περιπτώσεις (25%-30%). Κατά πόσο οι εξελίξεις στην Ουκρανία οδηγήσουν σε μια αποθέρμανση, είναι ένα ενδεχόμενο που συζητούν στον χώρο των ακινήτων δίχως να μπορούν να προβλέψουν ακόμα με σιγουριά την τάση.

Επίσης, μια πτυχή που ήδη συζητείται είναι κατά πόσο θα μπορούσε τυχόν απορρόφηση και ενσωμάτωση των προσφύγων της Ουκρανίας να παίξει ρόλο στην τόνωση του real estate και του κατασκευαστικού κλάδου, τόσο σε επίπεδο εξασφάλισης εργατικού δυναμικού, όσο και σε σχέση με την εγκατάστασή τους, μέσω κρατικών και ευρωπαϊκών προγραμμάτων, σε κατοικίες.

Ένα άλλο θέμα που σημειώνουν στελέχη του χώρου σχετίζεται με τον τομέα ενοικίασης, όπου η ραγδαία εκτίναξη του ενεργειακού κόστους και η ακρίβεια σε πρώτες ύλες αλλά και βασικά είδη (διατροφή, ρεύμα κ.α.) ίσως οδηγήσει τους μισθωτές σε καθυστερήσεις καταβολής των ενοικίων προκειμένου να καλύψουν άλλες βασικές ανάγκες τους. 

Ο πόλεμος στην Ουκρανία έβαλε περαιτέρω «φωτιά» στο ράλι των τελευταίων μηνών, κυρίως λόγω της ενεργειακής κρίσης, αλλά και της αύξησης στις διεθνείς τιμές των πρώτων υλών, ειδικά των μετάλλων, που έχουν εκτινάξει τις τιμές σε όλα τα οικοδομικά υλικά. Αναφορικά με το κόστος, βάσει των επίσημων στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτηρίων Κατοικιών, τον Ιανουάριο 2022, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του Ιανουαρίου 2021, παρουσίασε αύξηση 7,3%, με επιμέρους άνοδο 56,7% στο κόστος ηλεκτρικής ενέργειας, 26% στο diesel, άνω του 10% σε σίδηρο, χαλκό, τούβλα κ.α., κι ενώ ήδη το 2021 η τάση ήταν αυξητική, ενώ και τον Φεβρουάριο 2022 οι τιμές «ξέφυγαν». Όπως ανακοίνωσε η ΕΛΣΤΑΤ, ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Φεβρουαρίου 2021 – Ιανουαρίου 2022 παρουσίασε αύξηση 4,3% σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Φεβρουαρίου 2020 – Ιανουαρίου 2021, έναντι μείωσης 0,3% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκαμήνων.

Αξίζει να θυμίσουμε τι ανέφερε ο κ. Κορμάς για το θέμα των τιμών στο συνέδριο της Θεσσαλονίκης. «Οι αυξήσεις δεν μπορούν να απορροφηθούν από το κατασκευαστικό κομμάτι, θα μετακυλισθούν και στην επόμενη ημέρα», είπε, ενώ πρόσθεσε πως σε μια χώρα που βίωσε πρώτα τη δημοσιονομική και μετά την τραπεζική κρίση, οι επιχειρηματίες που θα πιεστούν θα πληρώσουν πρώτα την ενέργεια και μετά με δυσκολία την εφορία, αφήνοντας τελευταίες τις τράπεζες. Ουδείς, άρα και οι developers, μπορεί να γνωρίζει πως θα είναι η κατάσταση και οι τιμές σε 6 μήνες, άρα είναι δύσκολη κάθε πρόβλεψη. Προφανώς θα υπάρχουν διαπραγματεύσεις, ρήτρες, το κράτος ήδη σε δημόσια έργα προωθεί αναθεωρήσεις τιμών υλικών κ.λπ. Ο κ. Κορμάς εκτίμησε πως «για τα έργα, που τώρα θα δημοπρατηθούν, θα ήταν καλό (οι δημοπρατούσες αρχές) να ακούσουν την πλευρά αυτών που θα τα κατασκευάσουν», επισημαίνοντας ότι μια εταιρεία που σήμερα θα υπογράψει μια σύμβαση, σε έξι μήνες θα έχει μπροστά της άλλα δεδομένα, άρα χρειάζεται να υπάρξουν κάποιες ρήτρες.

Γενικότερα πάντως, εκτιμά ότι επενδύσεις και projects που είναι ήδη σε εξέλιξη δεν θα επηρεαστούν πολύ, ωστόσο, τα νέα σχέδια ίσως παρουσιάσουν προβλήματα ιδίως όταν έρχονται από ξένα funds και διεθνείς επενδυτές. «Θεωρώ πως οι επενδύσεις που είναι ήδη σε εξέλιξη, δεν θα επηρεαστούν πολύ. Για όσες τελούσαν υπό σχεδιασμό, η συνάρτηση έχει να κάνει με τη “μαμά” εταιρεία. Αν η μητρική αντιμετωπίσει πρόβλημα στα κεντρικά της από την παγκόσμια κρίση, (…) αν χρειαστεί κεφάλαια για τα head quarters της (στο επιχειρηματικό της “αρχηγείο”), τότε η περιφέρεια θα περάσει σε δεύτερη μοίρα, είτε αυτή είναι η Ελλάδα είτε και γενικά η Ευρώπη στην περίπτωση αμερικανικών εταιρειών», υπογράμμισε. Πάντως, θεωρεί ότι η Ελλάδα για τους ξένους είναι μια μακροπρόθεσμη επένδυση.

insider.gr