ΕΝΦΙΑ: Σοκ για τράπεζες και funds – Διπλάσιος φόρος στα κλειστά ακίνητα έως το 2028 – Το «πέναλτι» της στέγασης

Σε μια αποφασιστική κίνηση για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και την απελευθέρωση χιλιάδων «εγκλωβισμένων» ακινήτων στην αγορά, η κυβέρνηση ενεργοποιεί από φέτος μια αυστηρή φορολογική διάταξη που βάζει στο στόχαστρο τα πιστωτικά ιδρύματα και τους διαχειριστές δανείων. Σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση, τα κλειστά ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή τραπεζών, funds και servicers θα επιβαρύνονται με διπλάσιο ΕΝΦΙΑ έως και το 2028. Η απόφαση αυτή, που φέρει την υπογραφή του υφυπουργού Οικονομικών Γιώργου Κώτσηρα, αποτελεί ένα ισχυρό μήνυμα προς τους θεσμικούς ιδιοκτήτες να προχωρήσουν στην αξιοποίηση των χιλιάδων κατοικιών που παραμένουν εκτός αγοράς, την ώρα που οι τιμές των ενοικίων και των πωλήσεων βρίσκονται σε ιστορικά υψηλά επίπεδα.

Το «πέναλτι» στα λιμνάζοντα ακίνητα των θεσμικών

Η ουσία της ρύθμισης έγκειται στην προσαύξηση κατά 100% του κύριου φόρου ΕΝΦΙΑ για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων. Το μέτρο αφορά αποκλειστικά κατοικίες, διαμερίσματα και μονοκατοικίες, οι οποίες ανήκουν σε τράπεζες, funds, servicers και τα συνδεδεμένα με αυτά νομικά πρόσωπα. Ουσιαστικά, το κράτος επιβάλλει ένα οικονομικό αντικίνητρο στη διατήρηση «νεκρών» ακινήτων στα χαρτοφυλάκια των εταιρειών αυτών. Η προσαύξηση υπολογίζεται αυτόματα κατά την εκκαθάριση του φόρου και στοχεύει στην κινητοποίηση των θεσμικών επενδυτών να ρευστοποιήσουν ή να εκμισθώσουν τα ακίνητα που απέκτησαν κυρίως μέσω πλειστηριασμών ή μεταβιβάσεων δανείων.

Τα ακίνητα που εμπίπτουν σε αυτή τη διάταξη είναι εκείνα που δηλώνονται στο έντυπο Ε9 υπό τους κωδικούς 1 και 2, δηλαδή κατοικίες και μονοκατοικίες. Η φορολογική διοίκηση έχει πλέον τη δυνατότητα να διασταυρώνει τα στοιχεία αυτά με τα αρχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η οποία υποχρεούται να παρέχει στην ΑΑΔΕ πλήρη πληροφόρηση για τα ακίνητα που κατέχουν τα πιστωτικά ιδρύματα και οι αγοραστές πιστώσεων. Με αυτόν τον τρόπο, κλείνει το παράθυρο της απόκρυψης ακινήτων και εξασφαλίζεται ότι η προσαύξηση θα επιβληθεί σε κάθε υπόχρεο νομικό πρόσωπο χωρίς εξαιρέσεις.Οι εξαιρέσεις και το κρίσιμο ορόσημο της 2ης Μαρτίου

Η μοναδική οδός διαφυγής από τον διπλάσιο ΕΝΦΙΑ είναι η πραγματική αξιοποίηση του ακινήτου μέσω της μίσθωσης. Η ρύθμιση προβλέπει ότι εξαιρούνται από την προσαύξηση μόνο τα ακίνητα που είχαν μισθωθεί για τουλάχιστον έξι μήνες κατά το προηγούμενο έτος από εκείνο της επιβολής του φόρου. Για το τρέχον έτος 2026, το κριτήριο είναι η μίσθωση του ακινήτου εντός του 2025. Σήμερα, Δευτέρα 2 Μαρτίου 2026, αποτελεί την καταληκτική ημερομηνία για τη διαβίβαση των σχετικών στοιχείων από τους υπόχρεους στην ΑΑΔΕ. Οι τράπεζες και οι servicers οφείλουν να υποβάλουν τα στοιχεία των μισθωμένων ακινήτων τους, αναγράφοντας υποχρεωτικά τον ΑΦΜ και τον ΑΤΑΚ του ακινήτου, προκειμένου να γλιτώσουν την έξτρα επιβάρυνση.

Η διαδικασία αυτή βασίζεται στην άντληση πληροφοριών από τις δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης που έχουν ήδη υποβληθεί στην ΑΑΔΕ, όμως η σημερινή προθεσμία είναι καθοριστική για τη διόρθωση τυχόν παραλείψεων ή την επικαιροποίηση των δεδομένων. Σε περίπτωση που η φορολογική διοίκηση εντοπίσει μεταγενέστερα ότι ένα ακίνητο έπρεπε να είχε επιβαρυνθεί με την προσαύξηση, έχει το δικαίωμα να προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση και να εκδώσει συμπληρωματική πράξη προσδιορισμού φόρου. Αντίστοιχα, παρέχεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να ζητήσουν επανέλεγχο εάν θεωρούν ότι η προσαύξηση επιβλήθηκε λανθασμένα σε ακίνητο που πληρούσε τις προϋποθέσεις εξαίρεσης.

Η στρατηγική της στέγασης και τα 20 εκατομμύρια ευρώ

Τα νούμερα που συνοδεύουν τη νέα ρύθμιση αποκαλύπτουν το μέγεθος της παρέμβασης. Οι τράπεζες διαθέτουν στο χαρτοφυλάκιό τους περίπου 8.300 ακίνητα, ενώ οι servicers διαχειρίζονται επιπλέον 11.000, εκ των οποίων τα 7.000 είναι αμιγώς οικιστικά. Το συνολικό κόστος του επιπλέον φόρου που αναμένεται να εισπραχθεί υπολογίζεται σε περίπου 20 εκατομμύρια ευρώ ετησίως. Τα έσοδα αυτά δεν θα απορροφηθούν από τον γενικό προϋπολογισμό, αλλά έχουν ήδη δεσμευθεί για τη χρηματοδότηση δράσεων της στεγαστικής πολιτικής. Με αυτόν τον τρόπο, το κράτος επιχειρεί να ανακυκλώσει τον πλούτο που παράγεται από τα λιμνάζοντα ακίνητα των θεσμικών, κατευθύνοντάς τον σε προγράμματα στήριξης για νέους και ευάλωτα νοικοκυριά.

Η επιβολή του διπλάσιου ΕΝΦΙΑ έως το 2028 αναμένεται να προκαλέσει «κύματα» στην αγορά ακινήτων. Οι τράπεζες και οι servicers βρίσκονται πλέον μπροστά σε ένα δίλημμα: είτε να διατηρήσουν τα ακίνητα κλειστά πληρώνοντας βαρύ τίμημα, είτε να τα ρίξουν στην αγορά, είτε να τα μισθώσουν άμεσα. Η κίνηση αυτή εκτιμάται ότι θα αυξήσει την προσφορά κατοικιών, βοηθώντας στην αποκλιμάκωση των τιμών σε περιοχές όπου η έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων έχει δημιουργήσει συνθήκες ασφυξίας. Είναι μια πολιτική επιλογή που στοχεύει στην αποκατάσταση της ισορροπίας μεταξύ των μεγάλων κατόχων ακινήτων και των πολιτών που αναζητούν στέγη σε μια εξαιρετικά δύσκολη περίοδο.

athensmagazine.gr